上海楼市新政全面解读：外环限购松绑能否激活"金九银十"？

上海出台的楼市新政包含四大调整：外环外限购全面放开、公积金贷款额度提升、减免以及房贷利率统一。新政旨在刺激外环外市场，但专家分析认为，在目前市场分化严重的背景下，政策效果可能有限。核心区与郊区房价差距持续扩大，外环外新房库存占比高达八成，市场回暖面临挑战。

近期，上海推出了一系列楼市调控新政，引发市场广泛关注。此次政策调整涉及限购松绑、公积金贷款、减免等多个方面，被视为对即将到来的"金九银十"传统销售旺季的重要布局。

上海楼市新政四大核心要点解析

新政中最引人注目的是外环外区域限购的全面放开。根据规定，上海户籍居民家庭及成年单身人士、以及连续缴纳社保或个税满1年的非沪籍居民，在外环外购房不再受限购套数限制。这一政策看似力度很大，但实际效果可能有限。当前上海楼市呈现明显的"冰火两重天"现象：核心区域房价稳中有升，而外环外区域则持续低迷。数据显示，今年上海未售新房中，百分之八十点一集中在外环外区域，这反映出市场对远郊房产的接受度正在持续下降。

公积金政策调整带来实质利好。新政将住房公积金贷款额度上浮百分之十五，首套贷款额度从160万元提高至184万元；多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，可达216万元。同时允许提取公积金支付首付款，并支持"又提又贷"模式。这些措施确实能减轻购房者负担，但面对动辄数百万的房价，数十万的额度提升对市场刺激作用可能有限。值得注意的是，新政还调整了政策，非沪籍家庭首套住房暂免征收，这将一定程度降低新上海人的购房成本。

市场分化加剧背景下政策效果预判

从北京的经验来看，8月8日放开五环外限购后，新房成交虽有短期回升，但二手房市场并未明显改善。上海新政很可能面临类似局面。当前市场信心不足，购房者普遍担心"买完就跌"，这种心理预期很难通过局部政策调整来改变。更重要的是，上海楼市的结构性问题日益突出：市区300万以内的二手房成交量占比从2023年1月的百分之三十二上升至2025年7月的百分之五十八，这种"刚需内卷"现象直接挤压了外环外市场空间。新政虽然为有资格的购房者提供了更多选择，但能否真正激活外环外市场，仍需观察。

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