降低存量房贷利率，可行吗？

来源：智能家居时间：2023-02-08 12:00

有点信心，但不多

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文 | 周公子

近期，房贷“提前还款”队伍人潮汹涌，即便银行的预约难度日益加大，也挡不住大伙排队的“热情”。究其根本，是因为存量房贷利率普遍高于当下，即便五年期LPR几经下调，不少“房奴”还是难以接受其中利差。于是，有专家呼吁银行降低存量房贷利率，这对于消费者来说虽是巨大利好，但对银行来说却是伤筋动骨，可行性有多高？

这个决策背后，牵动的东西可太多了。要交好答卷，并不容易。

首先，来看看已经持续大半年的现状。银行出于商业经营角度考虑，是肯定不希望客户提前还贷的。犹记得，去年8月，提前还贷的声浪才刚刚潮涌，交通银行(601328)就急了，可回顾交行公告发了又删，怂了？当时，交行《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》一出，就被顶上热搜，消费者纷纷表示不理解。

然而，大半年过去了，让消费者不理解的现象不仅没有变少，还多起来了：比如，有银行直接取消了线上预约提前还款，到网点预约却发现要“排队”几个月；比如，被告知今年的提前还款“额度”紧张或告罄……总之，面对汹涌而来的提前还款潮，银行们都急了，客户体验不仅没有优化，反而在升级通关难度。

究其原因，不是银行们不知道要优化，而是这个决策成本太高了，不是拍脑袋就能决定的：

一来，存量房贷与新增房贷业务存在明显利差，前者通常在5%-6%区间，后者则在3.8%至4.3%区间，提前还款意味着利润损失；

二来，存量房贷不仅利率高，规模也大，尤其是国有大行的房贷业务在个贷中占比是压倒性的（四大行个人按揭贷款在个贷中占比均高达70%-80%），客户提前还贷意味着银行低风险、高收益、长周期的优质资产端在缩水。这在个贷优质资产本就增长乏力的当下，是雪上加霜。

三来，少数客户提前还贷影响不大，但如果是大规模客户集中提前还贷，银行损失的就不仅是大规模的利润了，还可能影响业务的稳定性，这是银行最不愿意看到的。

所以，面对汹涌的提前还贷潮，银行目前的做法固然有诸多令人诟病之处，但与其一边倒声讨，不如理性地想一想，面对如此高昂且具备系统性影响的决策成本，银行如果要给出更利于消费者的决策，关键不仅在于自身，也需要更多来自监管部门的引导、支持和约束。

再者，房贷业务本就事关国计民生，银行不能只考虑自身利益，既要充分考虑消费者的诉求，也要兼顾自身经营的稳定性。后疫情时代，消费和生产都亟待恢复，这时候能提前还款的都是优质客户，但银行不仅没有优化还款流程还设置障碍，对原本就处于弱势地位的消费者来说，不仅不公平，还伤害了客户感情。

当然，也有不少专家提醒消费者，如果银行设置的提前还款障碍与合同约定有冲突时，可以通过法律手段维护自身权益。这固然不失为一个选择，但对于消费者来说，这个选项费时费力。最优选，当然还是在适当范围内降低存量房贷利率。

那么，最优选落地的可行性有多高？与其说，笔者对银行有信心，不如说笔者对银行配合监管重视国计民生问题有信心。而民生问题无小事，与其高峰期扎堆排队，不如先持币观望近期是否有政策变化。如果没有，再采取应对措施也不晚。

今非昔比，银行要转变经营思路，不能只写在年报寄语中，守着息差过日子的时代已经过去了。而最优选要怎么落地，才能兼顾消费者利益与自身稳健发展，考验银行高质量发展的时刻又到了。毕竟消费者的消费，不能都消费到还房贷利息上去了，还要给其他消费腾出空间啊。

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