华创证券：25H1香港地产市场初步止跌短期房企仍聚焦于去库存

来源：智能家居时间：2025-09-30 17:02

智通财经APP获悉，华创证券发布研报称，2022-2024年香港楼市“撤辣”只带来了脉冲回暖，2025年才出现初步止跌迹象，截至8月底私人住宅房价指数较24年底仅微跌0.24%，而止跌回稳的关键在于2025H1香港经济回暖(以金融业回暖为主)，以及5-7月利率下降窗口期，带来了住宅租金收益率超过房贷利率的环境，2025年香港楼市中小面积、低总价户型量价表现更好也印证了这一点。但在整体库存量仍在高位的情况下，短期房企仍聚焦于去库存，房价中枢或维持稳定，中长期关注经济回暖节奏及利率变化。

华创证券主要观点如下：

2025年上半年香港房地产市场初步止跌，政策放松并非决定性因素

2023、2024年香港楼市政策调控力度更大，全面“撤辣”后有效补充了中国内地买家客户，2024年新房、二手房交易中中国内地买家占比提升至24%，但政策效果仍为脉冲式回暖，2024年香港住宅房价指数下跌7.1%。

2025年初香港楼市政策宽松力度一般，将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提升至400万港元；但楼市出现了初步止跌迹象，2025年1-8月香港新房、二手房成交量分别为1.3、2.7万份，分别同比增长13.9%、13.8%；截至2025年8月，私人住宅房价指数较24年底仅微跌0.24%。

止跌的关键在于：香港经济回暖带来收入预期好转；阶段性的宽松利率环境

2025年香港金融业复苏支撑经济回暖，上半年香港资本市场融资活跃，截至6月底，主板H股首次招股集资达888.5亿港元，已超去年全年水平；一季度全港新单总保费达934亿港元，同比增长43%。香港二季度GDP同比增长3.1%，私人消费开支同比转正并实现1.9%增速。

香港住宅租金收益率较高，在低利率环境下成为房价止跌催化剂

2022年底启动的“优才计划”落地超预期，截至24年底约有35万人才及家属抵港，直接刺激租房需求，2023年香港住宅租金止跌反弹，2023年、2024年香港私人住宅租金指数分别上涨6%、3.5%。

房价下降、租金上升驱动住宅租金收益率上涨。华创证券测算，截至2025年7月，香港住宅实际租金收益率或为1.8%-2.7%，其中小于100平米以下的户型实际租金收益率或在2.2%-2.7%。

受香港银行同业拆息下降影响(HIBOR下降至0.6%左右)，2025年5-7月香港房贷利率阶段性下降至2%左右，房贷利率低于小面积户型实际租金收益率，居民基于资产配置视角购房。

成交结构也印证了这一结论，2025年上半年香港小面积、低总价户型成交量增速明显快于大户型，房价跌幅更小

截至2025年7月中旬，香港新房成交量突破1万套，同比增长14.4%，其中一房、两房户型成交量分别同比增长17%、45%，而三房成交量同比下降19%；从新房+二手房成交总价来看，500万港元以下的住宅成交量同比增长35%，而500万港元以上的住宅成交量同比基本持平。

从房价端来看，截至2025年8月底，香港A类、B类、C类、D类、E类住宅房价指数较24年年底分别+0.9%、-0.9%、-1.2%、-1.6%、-0.3%，小面积户型由于租金收益率更高，资产配置逻辑较为顺畅，A类户型(

香港新房当前仍有去库存压力，短期仍在以价换量

根据香港房屋局数据，未来三至四年的一手住宅潜在供应量高达10.1万伙，而已落成但未售出的“现楼货尾”约2.7万伙；当前现楼库存去化周期约18个月，而2010-2020年间库存去化周期在10个月以内。2025年上半年香港热销新盘多位于新界，且贯彻“以价换量”逻辑去化，以销冠项目SIERRASEA为例，首批房源以低于市场预期价格推出，与区域上次入市新房及周边二手房相比价格较低。

标的方面

建议关注太古地产(01972)、新鸿基地产(00016)、恒基地产(00012)、嘉里建设(00683)等。

风险提示

宏观经济波动影响居民收入预期，进而影响房价；房企加快供应节奏，供给量超预期增长；实际租金收益率测算可能存在误差。

（责任编辑：刘静 HZ010）

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