越秀地产忙换仓，广州环贸中心写字楼易主，年内斥资超219亿到一线城市买地

广州环贸中心 图源：图虫创意

一边扫货“加仓”，一边变卖资产，越秀地产有点忙。

12月4日，越秀地产（00123.HK）公布，已于12月3日订立股权转让协议，确定将广州环贸中心的办公空间及停车场（下称“标的资产”）卖给广州仁耀经济资讯咨询有限公司（下称“广州仁耀”），该公司由中信证券（600030.SH）发行的资产支持证券计划持有，成交价格为10.92亿元。

签下卖契的同一天，越秀地产控股子公司斥资19.01亿元在广州中心城区海珠买下了一宗宅地。

一买一卖之间，折射出越秀地产的调仓路径。

8月以来，越秀地产先后向广州市土地开发中心退回了三宗宅地，可获补偿金额合计135.32亿元；期间，越秀地产分别在广州、北京、成都、上海买入了7宗宅地，代表越秀地产实际权益的土地价款合计达到139.96亿元。

不过，越秀地产未就一系列资产腾挪动作背后的逻辑进行回应。

回收资金用于再投资

此次卖出的办公空间及停车场属于广州环贸中心的部分物业。官方资料显示，广州环贸中心位于广州市天河区，建筑面积将近22.86万平方米，涵盖写字楼、商场和公寓等三大业态，未售的商场为环贸天地，而公寓则交由雅诗阁运营管理。

去年，越秀地产商业板块正式更名为“越秀商管”，越秀商管拥有国金系列、环贸系列、悦汇系列、财富系列、iPARK系列5大产品线，自升级之后，越秀商管也加快了全国化的步伐。

其中，开业于2021年9月的广州环贸中心是环贸系列的首发之作，作为该系列的第二个项目，西安环贸中心在今年9月正式启动招商。

越秀地产并非传统意义上地将“处女作”拆碎卖掉，而是由中信证券做了一个资产支持证券计划来收购标的资产。

中信证券已发行总额达到14.13亿元的资产支持证券，来收购标的资产持有者广州宏城发展有限公司的全部股权，买家广州仁耀是资产支持证券计划持有的有限责任公司，发行证券所得款项将被注入广州仁耀，从而实现标的资产的证券化。

由越秀地产及其控股公司越秀集团分别持股95%、5%的广州市城市建设开发有限公司，认购了30%的资产支持证券，余下的70%由其他专业机构投资者认购。

同时，越秀商管将作为标的资产的运营服务代理，将在资产支持证券计划的期限内，为标的资产提供运营管理服务，包括日常运营、租赁、财务管理以及维护。

越秀地产方面回应时代财经称，公司通过此次出售，得以加速商业物业的周转，进一步优化公司的现金流管理，不仅有助于提升公司的资金利用效率，还进一步优化了公司的资产结构，而此次交易所得款项将全部用于公司核心业务的投资。关于具体投向何处，越秀地产未予置评。

北上广深“扫货”买地

8月至今，越秀地产旗下合共三宗土地先后被广州市土地中心收回，分别为位于广州市白云区的广龙地块、番禺区的暨南大学北侧地块二土地、海珠区的大干围地块，公告披露的原因均为非越秀地产方面原因。

广龙地块是因为政府“出于公共利益”对地块进行规划调整，“由住宅用地变更为公共管理与公共服务设施用地”，另外两宗地块均是“作为地方政府城市管理及优化土地使用效率工作的一部分”进行收储。

也因此，越秀地产可从三宗土地一共获得135.32亿元补偿金额，其中，120.03亿元通过应付票据的形式支付，15.29亿元须待地块完成后续转让及满足其它条件后通过现金支付。

关于“退地”的原因，市场普遍猜测越秀地产是为了对资产进行优化换仓，但越秀地产方面没有对此进行回应。

事实上，在越秀地产卖掉广州环贸中心办公空间及停车场的同一日，越秀地产控股子公司底价19.01亿元竞得广州市海珠区一宗宅地，而自9月以来，越秀地产显著地加大了投拓力度，一线城市是其主战场。

时代财经统计得知，9月至12月5日（注：8月无拿地），越秀地产一共买入了7宗宅地，代表越秀地产实际权益的土地价款合计达到139.96亿元，其中，3宗位于广州，2宗位于北京，上海和成都则各自拿下1宗，一共138.49亿元花在了一线城市，广州方面为34.21亿元。

而2-7月（注：1月、5月无拿地），越秀地产一共买入了11宗土地，合计耗资110亿元，其中80.95亿元花在一线城市，占比约73.6%。

以此计算，年内越秀地产共花了约219.44亿元在一线城市买地。

今年截至目前，越秀地产合计耗资249.96亿元拿地，而越秀地产在年初定下全年的拿地金额预算为400亿元。

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