港交所二次递表即将失效 深业物业能否锁定龙年物业第一股？

观点网 2023年3月31日，中国证监会开始实施《境内企业境外发行证券和上市管理试行办法》及配套规则（合称为“备案新规”）。

数据显示，当年共有174家境内企业备案，其中有累计118家拟香港联交所上市公司备案，55家拟美国纳斯达克和纽交所上市公司备案，1家在瑞士交易所发行GDR备案。

进入2024年，目前已有39家拟上市的企业获得备案通知书。从行业分布来看，包括自动驾驶、生物医药、物业服务等领域。

物业服务行业中，深业物业运营集团股份有限公司（下称“深业物业”）与泓盈城市运营服务集团股份有限公司（下称“泓盈服务”）于2月15日同日获得境外上市备案通知。

其中，深业物业并非第一次递表，其于2023年2月24日首次向港交所递交招股书，成为当年第一家递表物企，打响了冲刺上市的第一炮，成为兔年“第一”。

同年8月25日，该公司二度递表，现在就在招股书即将再次失效时，终于获得了“放行条”。

按时间推算，这第二份招股书将在2月25日，也就是5天后失效。现在虽然已获得了上市备案通知，但距离通过聆讯还需要冲刺。

上市路漫

据招股书披露，深业物业是深圳控股全资子公司，隶属于深圳国资委，上市之路最早可回溯至8年前。

在2015年全年业绩会上，深圳控股管理层曾指出，公司将在2016年完成太阳物业与天安物业之间的整合，“资产整合后，就会推动物业上市”。

然而，宣告计划后的几年时间里，深圳控股方面仿佛偃旗息鼓，并没有进一步分拆物业上市的动作。

直到2021年1月，深业物业注册资金从3000万元增加到了6000万元；同年3月，深业物业公司名由“深业集团(深圳)物业管理有限公司”更改为“深业物业集团有限公司”，公司总部随即搬到了深业泰富广场。

在乔迁仪式上，深圳控股董事长吕华等人指出，要在十四五期间将物业集团打造成为“全国首家由地方国资控股且营收额超60亿元的上市物业管理企业”。

也正是在这一年，深业系统启动第二轮大整合。深业物业于9月完成对深业商业管理、深业置地物业、深业智慧园区运营等6家兄弟公司的收编；同月，深业泰然、深业置地、深业泰富物流、深圳农科等4家深业集团下属公司成为了深业物业的股东。

而后，或许是专注于内部整合及混合所有制改革，深业物业并没有选择在2022年冲刺港交所。在这一年里，深业物业再次更名为“深业物业运营集团股份有限公司”。

至此，准备工作已经差不多了。

2023年2月24日，深业物业在港交所递交了第一份招股书，半年后到期失效。

对于此次失败，深业物业方面并没有披露具体原因，不过该公司曾指出，在当下那个时点入市，备案比较严苛。

首次冲击失败的深业物业并没有受到太大影响，就在招股书失效后的第二天向港交所发起了第二次冲锋。

8月25日，深业物业向港交所主板再次提交了上市申请，中金公司、中信证券(600030)和建银国际为其保荐人。

从时间推算，目前距离第二份招股书失效还有不到一个星期的时间，虽然已获得了上市备案通知，但距离通过聆讯还需要冲刺。

不过相比于第一次，公司在上市之路已向前走出关键一步。在未来长达一年的备案有效期内，将至少有两次机会。

国资抢跑

拥有国资背景或许是深业物业最大的优势之一，特别是在如今市场环境下。

2020年一共有18家物业上市成功，形成了一股物企上市潮，此后几年潮水逐渐退去；2021年，物企上市数量减至14家；2022年仅有6家；到了2023年减少至2家，分别为润华服务和众安智慧生活。

从市值来看，超百亿的上市物企降至6家。

上市公司数量下降以及物业股表现欠佳，表明市场信心的严重缺失，而今年年初A股反弹上涨则似乎在表示“缩水”后的市场信心主要集中在国资身上。有市场人士指出，此次反弹的原因，一方面有政策加码，另一方面与国家队的入场有关。

虽然深业物业选择的是港交所，但国资背景想必会成为手中颇有重量的一块敲门砖。

早在去年便有分析认为，深业物业作为开年第一家递表的物企，或将成为行业风向标，国央企或是未来物企上市的主力。

目前，今年首先获得上市备案的两家物企——深业物业与泓盈服务，均为带有国资属性的区域性企业。

其中，深业物业隶属于深圳国资委，深耕粤港澳大湾区；泓盈服务则隶属于长沙国资委，业务主要聚焦在湖南。其中，泓盈服务于2023年6月25日首次递表，目前招股书已失效且暂未更新。

据招股书披露，深业物业于2020-2022年分别实现营业收入约为18.38亿元、21.52亿元、23.48亿元；泓盈服务同期营收则为2.78亿元、4.32亿元、5.29亿元。

从规模来看，深业物业体量更大，截至2023年6月30日，在管项目总数480个，建筑面积约为7180万平方米；泓盈服务截至2022年末在管项目总数63个，建筑面积约1030万平方米，不及深业物业的一半体量。

然而盈利能力方面，却是泓盈服务更胜。

2020年-2022年，泓盈服务毛利率分别为29.39%、24.86%、23.00%，对应净利率为12.44%、9.46%、10.14%；深业物业同期毛利率分别约为15.1%、13.0%、14.4%，净利率分别为5.70%、3.46%、3.98%。

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