IPO前，这家房企被老板“掏空”

文/乐居财经 杨宏彬

地产IPO寒冬之下，业内依然有勇敢者向资本市场发起冲锋。

10月29日，天鸿中国控股有限公司（下称“天鸿中国”）在港交所提交招股书。据披露，天鸿中国是一家位于河北省的房地产开发商，业务所涉及地区主要为河北省内的唐山、衡水及石家庄三个城市。

作为一家本土开发商，天鸿中国成立至今已有15年的时间，但期间，网上却鲜少有对其的报道，公司背后的掌权人魏国秋亦是非常低调。

实际上，魏国秋的创业生涯，并不是从地产开始的。2003年，其担任唐山浦发贸易有限公司的董事长，这是一家从事钢材、生铁、铁精粉、铁矿石、焦炭的批发与零售业务的公司。

担任董事长一职的魏国秋积累了丰富的管理经验。两年之后，34岁的他一手创立了天鸿中国的运营主体天鸿地产，开始了自己的地产生涯，之后便一直深耕于此。现如今，其决定在自己的天命之年，带领天鸿中国敲开资本市场的大门。

独揽大权

天鸿地产由魏国秋创立，也由其完全掌权，直至递交招股书，天鸿地产依然由其100%持有。而对于天鸿地产上市一事，魏国秋已经谋划了两年有余。

与一般的上市准备相同，在递交招股书之前，魏国秋设立了多个境外主体丰富了股权的层级。2018年3月到4月间，魏国秋分别设立了Buildking、天鸿中国、WTH Ltd.、Buildus Limited四个境外主体，股权结构为依次持股。

当年7月，魏国秋再通过BuildusLimited设立境内壳公司盛鸿谘询，作为放入资产的主体。

股权结构搭建完成后，下一步魏国秋就开始注入资产了。而所有注入到盛鸿谘询的资产几乎都是由魏国秋全资拥有的。

首先，魏国秋先将自己独资创立的德融房地产与安悦物业装入天鸿地产。其中，德融房地产为地产开发公司，魏国秋持股95%，剩下5%则由其岳父董志友代持。安悦物业则由董志友与解伟分别代持90%及10%。据披露，解伟为安悦物业的法定代表。

除了将两家公司装入天鸿地产外，魏国秋还对其中的德融房地产进行增资，公司注册资本由1000万元增至5000万元，由天鸿地产以现金出资。此外，天鸿地产还通过一笔“0元购”，将唐山天福缘收入旗下。

资产打包装入后，天鸿地产旗下共有8家直接持股的公司。值得注意的是，有一家名为唐山鸿柯的公司，虽由天鸿地产持有90%，但却属于合营公司。据披露，该公司本是天鸿地产完全持有，后于2019年引入合作方沈阳全运村建设有限公司，持股10%。沈阳全运村建设为广伟集团有限公司全资拥有。

最后，魏国秋将打包好的天鸿地产装入盛鸿谘询，天鸿中国的架构就此完成。

IPO前“套现”

虽然已经将资产做厚，但从天鸿中国的财务数据来看，公司经营情况并不乐观。

据招股书披露，天鸿中国2018年、2019年及2020年的营收分别为4.35亿元、2.33亿元及3.66亿元，截止2021年6月30日，公司的营收为1.68亿元。可见，近年来天鸿中国的营收波动较大。

与此同时，公司的净利润则是连年下滑。2018年-2020年，天鸿中国分别录得净利润1.83亿元、4840万元、2360万元。截止2021年6月30日，公司的净利润为3360万元。

乐居财经发现，三年里，天鸿中国经营数据最好的为2018年，而在这一年，天鸿中国曾宣派股息2.45亿元，并在招股书截止日期前完成了结付。这意味着，独揽大权的魏国秋，在IPO前已经“套现”了高达2.45亿元的现金，这几乎是天鸿中国近三年净利之和。

据披露，天鸿中国的营收主要来自于物业开发及销售、一级土地开发以及物业管理服务。2018年，一级土地开发的营收为2.52亿元，占当年总营收的58%，毛利率则高达86.8%。这正是2018年天鸿中国经营数据亮眼的原因之一。而后两年里，该业务的营收则仅为2771.3万元与1648.3万元。

2019年-2020年，地产销售的营收分别为2.05亿元与3.45亿元，占当年总营收的88%与94%。2021年上半年，地产销售营收1.38亿元，占比总营收的82%。

物业管理业务则是属于“入不敷出”。2018-2020年，该业务的毛利分别为-153.5万元、-237.3万元以及-28.9万元。

“消失”的借款

在房地产销售已经成为公司主要的收入来源的前提下，土地储备对于天鸿中国的重要性自然是不言而喻。

据招股书披露，截止7月31日，天鸿中国的总土储为32.76万平方米，覆盖河北省的三个城市，开发中物业的建筑面积占总土地储备的约98.6%。同期内，天鸿中国可销售的建筑面积约为67.69万平方米，合计共8个项目。

导致天鸿中国净利润连年下滑的原因，除了销售成本的增加外，各项费用的增长也在侵蚀利润。2018年-2020年，公司的行政开支分别为2905.9万元、3682.1万元及3852.5万元。

同时，天鸿中国的融资成本也在逐年增加。据披露，天鸿中国主要的借款来自于银行贷款及金融机构借款。2018年-2020年，天鸿中国尚未偿还的银行贷款金额分别约为2000万元、2.66亿元及1.78亿元。截止2021年6月30日，该款项为1.265亿元。

借款的增加导致天鸿中国的利息支出的上升。2018年-2020年，天鸿中国银行(601988,股吧)借款利息分别为551.3万元、301.9万元及 2035万元。2021年上半年，天鸿中国银行借款利息支出为536.5万元。

从借款期限结构上看，2018年，天鸿中国一年内需偿还的银行借款仅为2000万元，而2020年则升至1.08亿元，同期2-5年需偿还的借款为7077.7万元。

但值得注意的是，截止6月30日，天鸿中国的一年内到期的银行借款降至7942万元，2-5年需偿的借款为4708.2万元。到8月末，公司的短期借款从7942万元升至9290.2万元，而长期借款已经清偿。

而截止2020年底，公司的手持的现金及现金等价物仅为4963万元，到今年6月末则为5638.3万元，现金无法覆盖短债。

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（责任编辑：徐帅 ）

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