鉴报｜融信“1+N”布局助力业绩稳增，抢占“管理红利”先机

来源：智能家居时间：2021-09-02 13:30

今年上半年，在房地产行业不确定性增强的背景下，融信中国（简称“融信”）对内发起管理变革，向管理要效益，对外坚守“1+N”的布局策略，仍然实现了业绩稳中有增。

中报显示，融信2021上半年实现营收217.4亿元；毛利约22亿元，净利润约10亿元，归母净利润约7亿元。上半年，融信合约销售829.66亿元，同比增长37.5%，以52%的完成率超额达成全年销售目标的一半。

此外，上半年，融信净负债率为75%，扣除受限资金后的现金短债比1.09，扣除预收账款的资产负债率69.7%，“三道红线”继续全部达标，为“绿档”房企。

展望下半年，融信方面表示：“在销售和回款上，融信在下半年优势会比较明显，因为去年和今年的投资大部分在上海和杭州，基本都投在安全的区域，下半年去化率会保持高位。”

上半年，融信合约销售额同比增长近四成，其中长三角区域占比71%。图为上海融信海纳印象。

“1+N”布局优势显现

今年上半年，在全国布局上，融信继续深化“1+N”战略布局，即扎根一二线核心城市，深耕高效能城市，并积极拓展已入驻城市周边具有发展潜力的卫星城市。

其中，“1”是指一二线核心城市，即高效能城市，融信内部将其比喻为“锚点”，这也是融信销售额增长的主要抓手。这些一二线高效能城市并非“散点”分布于全国，而是重点聚集在长三角地区，比如上海、杭州、苏州等高效能城市。而“N”的指向则更为广阔，主要指具有发展潜力的都市圈中的卫星城市，在一二线城市拿地变难的背景下，“N”是“1”布局的有效补充。

凭借“1+N”的战略布局，2021年上半年，融信实现营收217.4亿元，合约销售额829.66亿元，同比增长37.5%，以52%的完成率超额达成全年销售目标的一半；合约建筑面积约403.45万平方米，平均合约售价为每平方米20564元。其中，长三角合约销售额占比达71%，发挥稳定。

上半年，长三角成为融信销售业绩的丰收区和保障区，也正是高效能城市的聚集地。融信方面表示：“关于布局，我们主要还是以长三角为主，因为从去年到今年来看，当全国销售市场趋冷的时候，杭州、上海几乎没受什么影响，所以这些城市的安全性相对还是比较高的。”

对于“1”的布局理念，即重点深耕高效能城市的战略优势，融信方面阐述称：“首先，基于之前的深耕，同样的盈利空间和产品配置，融信可以做到更低的成本；其次，通过团队的稳定性与开发链条的熟悉程度，可以让企业做到开发效率更高，资金成本下调；最后，深耕逻辑带来企业人员精英化，随着人员的平均能效更高，‘两费’（即管理费和营销费）可以得到有效的控制。”

今年上半年，在拿地策略中，融信高效能城市布局的重点依然在长三角。以上半年杭州集中供地为例，融信就与杭州本土龙头房企滨江集团(002244,股吧)联合拿下多宗地块，继续深耕杭州。

除了“1”之外，“N”的拓展布局也围绕“1”展开，比如在杭州这个高效能城市周边，融信还布局温州、湖州等地，由此在布局版图上，“1+N”连在一起就形成了“众星拱月”的态势。

上半年，融信的拿地方式更加多元化，这其中旧改拿地更为突出。截至目前，融信在全国已落地8个城市更新项目，涉及体量逾1200万平方米，覆盖福州、郑州、太原等地。

截至上半年末，融信新增土地项目39个，新增土地储备建筑面积约574万平方米。截至6月30日，融信在全国共计拥有282个项目，覆盖全国54个城市，总土储面积达3162万平方米。

筑造财务安全边界

上半年，融信积极主动降杠杆，改善财务指标。中报显示，融信净负债率为75%，相比2020年底的指标进一步下降8个百分点；扣除受限资金后的现金短债比为1.09，现金余额约321.83亿元，较2020年底进一步增长8%；扣除预收账款的资产负债率降至69.7%。按照 “三道红线”的监管规则，融信全部达标，为“绿档”房企。

融信方面表示：“去年底，融信‘三道红线’已全部达标，今年三个指标都略有进一步的优化。在行业变局之下，整个公司对流动性管理更加谨慎，一方面我们整个销售还是非常强劲的，今年经营现金流为正，在手现金是增加的，总债基本没有变化，所以净负债率有一定下降，结转有一定的上升。未来，我们会通过结转增厚权益，在总债上进行适当的控制，投资更加审慎。”

2021年以来，融信于1月份发行利率为7.1%的3亿美元债，2月、7月发行两只利率为6.5%的10亿元小公募债券；同时，在3月至4月间，先后3次回购合计7450万美元优先票据，保障了资金流动性。此外，融信平均融资成本进一步降低至6.52%，融资能力持续稳健提升。

融信方面表示，截至目前，融信已全额偿还5.6亿美元债及20亿的公司债，因此公司下半年仅剩下两笔金额较小的债券需要偿还，短期偿债压力较小，安全边际不断提升。

在财务水平持续改善的同时，融信的资本市场认可度也在不断积累。穆迪发布评级报告，维持公司“B1”企业家族评级，展望保持“稳定”；标普和惠誉分别维持对融信的评级B+与BB-；中诚信、中证鹏元、东方金城确认融信债券信用等级为AAA，评级展望为稳定。

提升“管理红利”

组织架构变革是上半年融信内部的重要变化之一。融信管理层认为，身处“管理红利”阶段，培育自身核心发展竞争力，才是新时代房企的决胜之道。

上半年，随着聚焦一、二线战略的深入布局，融信将此前的10大区域集团或公司调整为7大区域。通过精简组织架构，加强对所在城市及区域的深耕，进一步提升融信的综合经营能力。

对此，融信方面表示，战略调整方针始终为经营目标服务，“扁平化”“颗粒度”“高效”……已逐渐成为融信组织架构调整的关键词。

据新京报记者了解，除了组织架构调整外，融信还在上半年全面推行大运营体系，以“运营意识”，向“投、融、管、退”等全部环节，做深度渗透，确保组织实现高效能。

向管理要效益，融信在内部提出了更多指标：例如，对利润和回款的管理要求提售价、提流速和降费率；将拿地到销售的周期控制在平均6-7个月；设立专项回款小组和考核制度抓回款力度等。

“从整个未来发展能力，目前，融信的努力方向是向内管理，提高经营效率。未来，在现金流安全的基础上，融信的盈利能力也会进一步提升。”融信方面表示。

新京报记者徐倩图片来源企业供图

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