第二轮集中土拍该如何重启？

每经评论员 薛晖

8月18日，杭州市规划和自然资源局公告称，中止7月30日发布的31宗住宅用地出让，上述地块将于8月31日前再重新公告出让。

此前一日，济南和苏州宣布第二批次集中土拍延期。从7月下旬开始，原定集中土拍的22城中，已有长沙、青岛、深圳、天津等十余个城市暂缓或中止了第二轮的集中土地出让。

年初开始轰轰烈烈的集中土拍试点，为何只进行了一轮就按下暂停键？而重启键又将以何种方式开始？

房企抢地致溢价率上升

实际上，早在4月开始集中土拍不久，房企就开始说“算不过账”了。疯狂抢地过程中，大家开始地担心“狼多肉少”，怕不能及时拿地“无米下炊”。

土拍现场，房企代表纷纷给总部打电话要求追加授权，否则根本抢不到地。更有房企提前注册马甲公司提高“中签率”。结果就是，地块没抢到多少，溢价率却上去了。

千亿房企滨江的老板首先表示：杭州地块才“两三个点”的利润。这并不是得了便宜卖乖，接下来真有企业退地了，还为退地打起官司来。撕破脸也是没办法的事，因为不退地，赔得更多！在部分一线城市，抢到地块的“幸运房企”亦忙着拼单——把抢到的地块股益分给更多的合作房企——以化解风险。于是，新地块上面出现了一连串的新增的开发商名字，有时一块地有五六个股东。

在此背景下，有城市的第二轮土拍摸底调查中，企业反馈“零参与”。

对于房企来说，少拿几块地虽然会影响当年的营收，但至少不会亏掉利润。更何况，公开市场不去抢地，还可以去非公开市场“找货”。各地方的产权交易所里有的是中小房企的项目转让，都是成色上好的土地！只要谨慎小心，总会有意外收获。

谈及争议的不仅是开发商，也包括购房人。首轮土拍后，溢价率上去了，各地房产中介一路欢呼“面粉涨价了”，催着买家赶快“上车”。于是，各地又上演一波抢房行情。那些持币观望者又都失望了。基于“地价推高房价”的判断，监管层自然不会坐视不顾。

新规则正在形成

对于监管层而言，首先要落实“房住不炒”的精神，不能让房价再涨。而根据“稳房价先要稳地价”的逻辑，就要先控制土地溢价率。其次，也不能让地方政府赔本。毕竟，政府收储土地成本还不低。从收储到拆迁，再到五通一平或七通一平，少则三年多则五载，其间仅融资利息加起来就要占成本的三成到五成。不加价一倍就可能亏损。如果亏本卖，国有资产流失的责任谁承担？

房价不能涨，地价不能亏，这个分寸很难拿捏。怎么才能让各方都能接受呢？博弈中，各方智慧都不可低估，新的规则正在形成。

8月18日，青岛公布了第二轮集中供地的修改后方案。与7月30日公布的方案相比，地块减少了13宗——在房企拿地热情大降的背景下，适当减少供地，有利于保证成交率和价格。溢价率也限定在15%以内。

此前，也有地方政府限定溢价率，但要求达到上限后竞公建、竞自持，而这些成本由开发商承担后最终仍会转嫁到房价上，依然会推高房价。对此，青岛的新办法是，达到溢价率上限后竞品质，包括绿色建筑、智慧配置以及国家支持的装配式建筑方案等。看来，只要方向对了，办法还是有的。

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