3天434亿苏州首次集中供地冷热不均

来源：智能家居时间：2021-06-05 10:16

来源：界面新闻/毛楚仪

6月2日，经过40分钟胶着的限时竞价，WJ-J-2021-006地块终于突破中止价，最终被中梁以最接近平均价的47991.67万元拿下。这宗位于苏州市吴江区江浙交界处震泽古镇的边缘地块意外成为本次苏州土拍竞价轮数最多、溢价率第二高的一宗地。

随后，3宗经济适用房用地完成交易，苏州首次集中土拍正式收官。三天内，32宗地吸金434亿元，除上述3宗保障房用地外的25宗宅地共卖出421.65亿。

从地块的最终归宿来看，吴江8宗宅地（不含保障房）中有4宗由吴江土生土长的恒力集团收入囊中；华侨城于首日连落三子；万科、中梁、中锐各摘得2宗宅地；苏高新、中海、美的、保利、绿城、雅居乐、新力、伟光汇通、复地、绿地、南京安居等也有所斩获。

此次推出的32宗地块冷热分化明显，28宗涉宅地块中有14宗成交价超过中止价，也有9宗出现仅一轮报价、零溢价出让的局面，而3宗经济适用房用地和4宗商服用地均以底价成交。

虽然由于竞价规则的限制整体溢价率并不高，但热门地块的竞争仍然十分激烈。高新区科技城32号、33号地块在挂牌阶段就已冲破中止价，竞拍开始直接进入一次报价环节，分别吸引157家和168家房企出价。最终，32号地块则被“黑马”武汉城发远城置业有限公司竞得，保利则以17.89亿斩获33号地块。

这也是保利继去年12月的科技城74号地块后再次布局苏州科技城。

据悉，今年以来科技城板块屡有利好传出，不仅有金茂府商业太古里、绿地瞰湖广场等商业体即将开业，还有5条轨交线路纳入规划，南大苏州校区及南大附属初中、小学落地也指日可待，为科技城不断上升的热度再添一把火。

而此次土拍中最为引人注目的地块当属位于奥体板块的“苏园土挂（2021）02号”地块，该地块规划为居住用地和公寓式酒店两部分，出让条件中指出，地块住宅装修成本不低于2000元/平米，且须结构封顶后方可申请预(销)售许可。

奥体板块以苏州奥体中心这一城市文体地标为核心，商业、教育、医疗等配套一应俱全，周边还有在建的地铁5号线和6号线，生活便利度极高，在苏州土地市场上一直保持着供不应求的态势，2017年到2020年间，每年均只有一宗土地出让。

目前，奥体板块已无新房可售，而此次待出让地块北侧的中海上东区二手房均价已达5.8万/平米。

去年，旭辉以将近40.2亿元的总价拿下苏园土挂（2020）01号地块，成交楼面价达30228元/平米。在一次报价过程中，由于竞争过于激烈，系统一度出现故障，不得不临时中止。

戏剧性的是，这一幕在今年再度重演。在一次报价环节中，因“浏览器兼容原因”，交易再度停摆，推迟到次日重启。

2日上午9点，园区奥体地块迎来终局之战。万科出动18个马甲，其中包括15个于今年3月注册的璟字头公司。然而，最终却由南京安居爆冷取胜，该地块也不负众望地创造了本次土拍最高溢价率14.97%。

类似的情形也出现在吴江盛泽006地块。该地块一次报价阶段共有53家出价，其中有21个马甲归属于南通鼎丰建筑工程有限公司。根据天眼查显示，这些马甲全部注册于今年5月，将其中签率提高到将近40%，孰料该地块意外花落中锐。

土拍开始前夕，苏州市自然资源规划局曾于5月21日紧急挂出《关于严格落实竞买要求的通告》，重申同一自然人、法人或其他组织直接控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买，违者取消竞得资格，所支付的全部保证金不予退还，三年内不得参与苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。

但该通告对同一自然人、法人或其他组织间接控股的公司并未作出明确要求。从实际竞拍过程来看，马甲只是从子公司变成了孙公司而已。

至于遇冷地块鲜有人问津的原因，可能与其严格的附加条件有关。

有的地块要求竞得人配建保障性住房。如高新区浒墅关34号地要求在浒墅关运河文化古镇配建不少于935套计容建筑面积不少于96000平方米的定销商品房，该地块最终被伟光汇通和新力联合拿下。

一些地块则要求竞得人引入指定产业。恒力在吴江盛泽“勾”到的3宗地块中，004号、007号地块分别要求引入不低于10亿元和20亿元的高端智能制造项目，005号则要求协议签署后后两月内引入国内一流大学建设高校附属中学；中海在吴江东太湖度假区拿下的003号地块，不仅要求引入一家国资控股的氯碱通用树脂材料领域龙头企业，还须在5年内引进指定数目的高科技企业和高端人才，以配合实现该区的业态规划。

还有地块要求竞得人提供“买一送一”服务。如绿地、恒力联合拿下吴江开发区002号地块后，须在太湖梢规划范围内另行投资建设一座文化旅游商业综合项目，且在该项目开工后，方允许办理本地块的商品住宅预售。

苛刻的条件体现了苏州对产业发展的诉求，房企若业态不够丰富、不能贡献税收，恐难接住政府抛出的“绣球”。

此次土拍，拿地既需要靠足够的实力拿到入场券，也需要一定的运气。多重制衡下，苏州地价基本保持平稳态势，给房企的后期开发留有合理的收益空间，也有利于房价预期的稳定。