热门地块竞争激烈 房企“舍利求地” 项目盈利不容乐观

来源：中国证券报 王舒嫄

首批集中供地逐步进入高峰期。从目前情况看，北京、深圳、杭州、重庆等热点城市地块竞争激烈，不少房企不惜牺牲利润也要拿下目标地块。专家表示，热门地块竞争加剧，高地价、高自持、限售价成交地块频现，房企“舍利求地”成为普遍现象。

项目盈利不容乐观

“土拍市场越热的城市，房企一般都要面对高溢价，或更为严苛的竞拍规则。比如，北京的首轮集中供地，除了设置地价上限，还有转竞公租房、自持等环节，可售面积减少，实际拿地成本相应上升。”克而瑞研究中心总监朱一鸣表示，这些高溢价、高自持项目的盈利情况并不乐观。

滨江集团董事长戚金兴日前在公司2020年度业绩说明会上表示，在杭州集中土地出让中，公司共获取5块土地，将“努力做到1%-2%的净利润率水平”。

具体到不同的城市，中信建投研报认为，长春、沈阳、广州整体地货比处于合理区间，项目隐含毛利率尚可，而重庆、无锡、杭州地货比高企、项目毛利率较薄，个别地块甚至面临亏损。

对于地方城建而言，易居企业集团CEO丁祖昱认为，采取“限地价、竞配建”的方式可谓一举多得，一方面可抑制溢价率指标，并控制名义楼板价过快上涨，另一方面可促进“人才房”、租赁住宅等保障性住房或公共配套的供给。但对于房地产企业而言，拿地成本上升，拿地权益比例下滑，可能导致增收不增利。

平滑利润率抓手

在房企“舍利求地”的背后，朱一鸣认为，维持规模增长及保证核心城市市占率是房企可持续发展的关键所在。这在近期集中供地中一些区域深耕型房企明显发力上已有所体现。同时，对房企而言，一二线热点城市需求相对坚挺，去化更有保障，更多起到补充现金流的作用。

“在集中供地的情况下，不少房企面临薄利抢地，甚至亏损抢地的局面。在这种趋势下，多元化拿地的重要性将更加凸显。”朱一鸣表示，“拓展拿地渠道、提升拿地能力，是房企平滑利润率的一大抓手。”

业内人士指出，收并购、城市更新是目前最常见的多元化拿地方式。尤其是城市更新，由于成本低、利润高，已成为不少房企业绩增长的新引擎。预期未来多元化拿地能力强的房企盈利能力会更强，地产开发业务占比高且对招拍挂拿地方式依赖度高的房企，利润率面临更大压力。

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