上海楼市:看透利好的政策,2021潜力股已定!买入即赚!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，之前出的2021上海市重大建设项目清单，没太看懂什么意思。能稍微说下吗？

回答：那我就简单的解读下吧。第一点，嘉定新城是五大新城里的最大赢家，别的新城重大建设项目最多30个，嘉定这次有40个，其中有4个总部园区入驻，以及，新开工的2所九年一贯制学校，2所小学，1所中学，阵容非常豪华。

唯一的不足是交通建设项目比较少。

第二点，横贯上海中心城区的新主干道“北横通道”，会直接利好接入其中的次干道板块，比如西藏北路这种城市次干道，这里的房东，马上就会多了一条谈价格的筹码。

第三，松江会有一条纵切四分之三版图的快速路——沪松公路快速化，从松江南站，连接老城、大学城、新城、泗泾、九亭，然后之差市中心，建成后，30分钟可到达中心城区。

第四、机场联络线连接浦东和虹桥两大机场，中间的三林板块会是最大赢家，以往三林板块的地铁线都在南边，机场联络线落成后，会彻底激活三林板块北侧的“轨交荒漠”。

以上这些信息告诉我们，买房不但要脚踏实地，还要仰望星空，因为机会都藏在未来规划里。

提问：曾叔您好！坐标上海，沪籍单身，首套宝山次新，计划还清贷款后赠予父母。二套自住兼投资，150首付，收入年税后30+，考虑外环内～300普宅，可贷五成。要求两房（估计60*5），近地铁，有学区最好，房龄不老于97/98。目前唐镇上班，张江，金桥，漕河泾也是潜在工作地。请问有哪些板块或楼盘推荐？

回答：外环内300万买两房挺难得，只能买2000年以前的老房子或者2000年左右的老大楼。这种产品投资属性不是很好，不管是涨幅还是流动性都很差，所以不应该做第一选择。如果一定要买的话，建议考虑几个区域，金杨新村的老一点的房子，优势是配套好，三林、御桥、康桥、孙桥一带也是不错的选择，还有闵行的鲁汇，松江的泗泾、青浦的徐泾北城。

但是，我看你收入还行，其实可以预算再加上一点，弄到总价400万左右，选择面会宽裕许多。具体楼盘推荐参考曾叔总结的内部资料。

提问：请问曾叔，目前我们准备要娃，450左右想买内环内挂户口学区房，还有1-3年的时间可以准备，担心现在学区房刚涨一波价格高，是现在入手还是等等再入，有板块推荐吗？

回答：新的名额分配政策影响的是初中，初中学区房目前位于价格高位，建议谨慎考虑。但优质小学的学区房，并没有被影响，小学学区的作用是过滤分层，只要不实行划片摇号，有条件的家庭永远会有需求，稀缺资源的价格会一直保持稳定上升。

尽量买房龄95后的学区房。90前的老破小抗风险能力太差了。

提问：曾叔您好，关注您有些时间了，目前有些问题比较纠结还请协助解答，感谢！

先说下我的情况，外地江苏人，在上海七八年，算首房首贷，老家县城房子卖掉了（正在走流程）能凑个100w首付，打算在上海买个300w左右的两房；

两个问题，一是这两年在江桥金运路这边住着，这边的房子应该适合买吧？有更适合的也可推荐；二是看了这边小区同价位区间在纠结是买有电梯的两房，还是选择无电梯六楼带阁楼的户型，个人倾向带阁楼的是想着空间多些以后有小孩父母也好住，不知从升值空间角度看这种房子是否适合买，烦请解答，谢谢！

回答：1、金运路13号线挺方便的，万达配套也不错，自住舒适，从300万的角度来看，这个板块是不错的选择。

2、那边有大量的动迁房，优先考虑电梯动迁房，有部分动迁房品质还是可以的，不要去买带阁楼的楼梯房，虽然赠送面积大，但没电梯真的是硬伤，未来出手有问题。

我这边前期在江桥给不少粉丝朋友买到过满意的房子，对这个板块还是有点了解，你可以把细节对接给我帮你看下。

提问：您好，预算有限，所以在市中心内环内离公司很近地方老破小公房，房子估计比我都大，90年左右，地段很好，离地铁也不算远靠近大学，各方面都算满意，但是对口幼儿园、小学非常普通的那种，值得买吗.

回答：如果是买老破小，最好带个学区，哪怕是二梯队的也好。不带学区的老破小，将来卖出时没有卖点，流动性比较弱。

90年的房子房龄也老了点，将来置换会有问题。

提问：曾叔您好，准备买套13楼的二手房，前面是30楼，经实际看，中午和下午采光有影响，总共影响2、3个小时，上午采光很好，能否购买？其次120万的贷款商贷30年和公积金45、商贷75都是20年，这两种哪个更划算？每月公积金约5300。请赐教。

回答：看了你的描述，其实采光有问题的房子就别买了。日照时间不足5小时就是硬伤，自住不合适出手也难一些；利息上更好的是后者，但是月供更好的是前者。如果你还了处，就选择后面这种方案。

提问：曾叔您好，有预算800万，想投资，不确定是买郊区的别墅好一些，还是普通的住宅好一些？先租掉，后期可能会自住，哪个收益率高一些？谢谢

回答：投资的话，就主要是考虑接盘侠的购买力和意愿度。800万买别墅只能买经济型别墅，没有稀缺性，而且需求非标，不适合出手。建议不如考虑中环至外环外一带三房，更加适合。

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