上海楼市:这个板块内行人长期看好,涨到“天花板”竟还有后劲?

来源：智能家居时间：2021-04-21 17:13

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾老师，上海大宁地区这一波涨幅较大，是不是已经到天花板了，未来还有潜力吗？

回答：其实对于短期行情，我觉得到了这个阶段其实很难预测了，反正对于上海楼市的整体周期，我一直处于比较乐观的状态，上海楼市的未来，包括像大宁这样优质板块的未来，真的是长期看好。

提问：曾叔你好，我想请问一下西藏北路的中兴路一号楼盘，那里值得买吗，单价要到13，但得房率比较低，而且卫生间也没窗户，并且感觉老闸北那里好多老房子，也不知道后期拆不拆

回答：放在去年的话我是不推荐的，但今年的话随着二手市场的价格起来，所以中兴路一号的性价比就出来了。根据规划，周边的老房子会陆续拆迁。

提问：您好，上海17号线嘉松中路边上新华联奥莱悦府，可以吗？那里还有升值空间吗？如果暂时不住的话，5-6年以后才会住过去，是现在买好还是过几年呢？

回答：属于上海主城区的边缘，略远，但还能接受的范围，有一定的升值空间，但不会很大，现在大虹桥还只有发展到徐泾，到赵巷附近至少还要10年。如果你最终一定会住过去，现在早点买好屯着问题不大，就别想着投资的事情了。

提问：曾叔你好，感谢一直以来的分享，收获很多。最近在考虑孩子的学区房，因为在闵行七宝工作，考虑明强的学区房，发现普遍受认可的是明强东校，但是对口西校的小区选择余地大一些。想问问，明强东校和西校的差别究竟在哪里呢？听说老师和校长都是互相流通的。。。不知道为什么口碑差距这么大呢？

回答：东校是总校，按照一般的角度，总归觉得总校更好一些，所以重视教育的家长就会选择总校，这样的家长校外下的功夫也比较多，所以小升初择校优质民办（上宝、文来等）就会多一些，导致更多的家长选择总校，良性循环，就形成差距了。

另外，启英幼儿园在东校那边，启英出来的孩子进七外的不少，没进去七外的大部分进明强东校了，所以生源的确比西校更好一些，也是形成差距的一个原因。

提问：请问曾叔：上海新房交房后一般多久能拿到房产证？是不是房产证一办下来就能办经营贷，有3个月的限制么？

回答：这个不好说的，有的开发商无良，大产证搞不出来拖个几年也有可能。大开发商，一般3个月到半年吧。很多产品有新产证的限制，也有公司一年内不能办的限制。很少有人用新房玩这个套路的。这个问题超纲了，后面不展开了。

提问：您好曾叔！请问明园森林都市的板楼3房2卫和宝华的2房价格差不多，都是双学区？如何选择？慧芝湖离地铁远了点，暂不考虑。

回答：如果够住的话，就选宝华，配套好很多，房型和产品力也是宝华更好，宝华就是车位少了点。明园森林都市容积率太高了。你买这种总价不低的产品，品质感很重要，未来出手也方便。

提问：曾老师，市中心有套房子，想卖掉置换到九亭买两套，一套自住一套出租，您觉得可行吗？

回答：可以是可以，但是如果平仓置换，你这个税费成本，也亏好几年租金了。

提问：曾叔，学区房可以为未来touzi入手吗？

回答：不少人把学区房作为投资方向。众所周知，学区房之所以高于普通房子，是溢价包含了学票价值在里面。房子会升值，学票价值却可由学区政策的变动、走后门等的影响而贬值或消失，今天是名校，不代表十五年后还是名校。我们投资房子，有学区作为附加价值是加分项，不应本末倒置、主次不分，一味去追求附加价值的最大化。但如孩子长大，有上学需要，可入，纯为学区touzi不建议。

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