【年报洞察】祥生控股的想象空间

近日，祥生控股集团（02599.HK）发布了上市后的第一份业绩公告，并举行业绩发布会展示过去一年的发展成果。

值得关注的是，一直以来行事低调的祥生控股集团执行董事兼行政总裁陈弘倪正式亮相发布会，携公司高管一同对祥生控股集团2020年业绩等情况进行了详细介绍，充分展示出了祥生上市后的崭新局面。

成功步入资本市场的祥生控股集团，用2020年的业绩向外界展示了公司向好的基本面，并打开了行业对于这家正值壮年企业的想象空间。

壹

成长中向稳

一直以来，祥生给外界的印象大多围绕着早期的快速成长以及重仓浙江的发展步调。可随着近几年企业规模进阶后的发展，行业对于祥生这家企业逐渐有了新的认知。

所谓“速度”，对于祥生而言不仅是发展主业中的高效运营，更充分体现在其迈入资本市场的稳健步伐。

2020年11月，用时168天，这家TOP30中最后一个冲入资本市场的规模房企，完成了赴港上市的征程，至此打开了企业发展的新篇章。而3月的这一份2020全年业绩公告，则是这家年轻企业，上市后交给资本市场与行业的第一份自我总结。

成长向好、步伐向稳、发展向荣。祥生控股集团2020全年业绩公告的整体展现，对外披露了一家正值壮年企业的发展节奏与未来眼光。更值得关注的是，数据的升降背后，可以看到这家企业的目标与决心。根据公告，期内，祥生控股集团的营业收入达到466亿元，同比增长31.3%，连续4年复合年增长率达到95%。归母核心净利润27亿元，同比增长16.7%。

净资产4年复合年增长率达到122.3%。在行业普遍增收不增利的情况下，祥生依然保持着较高的成长性。

另外，2020年，祥生控股集团的权益合约销售额约为781.68亿元，同比增长约25.1%，仍保持着行业内较高增速水平，这为其上市后的成长性也提供了保障。

从企业本身出发，已经发展了20多年的祥生控股集团就像是地产行业的少壮派。

在经历快速成长阶段后，近两年来，祥生在经营层面愈发稳健，核心尤其体现在对现金流的把握上。

截至2020年期末，祥生控股集团在手现金及银行结余达243.05亿元，同比大涨249.1%。其现金短债比提升至1.1，达成了“三道红线”中关于现金短债比的要求。

祥生控股集团执行董事兼副总裁韩波在发布会上表示：“未来祥生的目标是将短债控制在整体债务的30%以内。”

而站在市场的侧面，上市后短短几个月的时间，祥生控股集团就已获得招银国际、建银国际等投行授予首次“买入”评级；并获准纳入恒生综合指数及深港通。这都体现了资本市场对祥生财务稳定性、安全性与成长性的高度认可。

上市对于祥生控股集团而言，正是一个继续改善财务结构、优化经营质量的契机。2021年，作为祥生控股集团上市后第一个完整财年，在这方面会有何表现，值得期待。

贰

向“442”微调

祥生控股集团起家于富庶的浙江，后来又将目光扩大至长三角。其坚定落实的“1+1+X”战略，帮助公司在房地产市场中充满活力的长三角地带及潜力城市逐步落子，并成功晋级千亿房企。

事实上，能做到这一点，离不开祥生控股集团一直以来坚持的深耕策略。在祥生的管理逻辑中，很早就将市场占有率视作重要指标，这样不仅有利于减少管理成本，也让公司做透城市，联动发展，减少失误，给出布局城市最适销对路的产品。

2020年，祥生控股集团主动展开了新一轮产品线的迭代升级，推出“TOP系、云境系、府系、樾系”四条产品线，实现了“全周期、全地域、全龄段”的覆盖，丰富的产品线正是为了精确适配祥生在不同区域的市场定位。

中国房地产指数系统与浙江省统计局资料显示，2020年祥生长三角地区综合实力在行业中位列第10名，在浙江省房企销售排行榜中位列第3。

凭借着20余年积累的发展经验与醇熟体系，祥生控股集团实现了以浙江为核心，以泛长三角为主战场，积极发现潜力城市的全国布局成果。而战略践行累积的经营优势，也会逐渐转化为企业成长的有效动能。

陈弘倪在业绩会上表示：“公司依然坚持深耕浙江省和泛长三角的拿地策略，将积极推动公开招拍挂以外的拿地方式，以稳健的方式逐步进行。”

以此同时，祥生控股集团也在战略执行上进行了微调，采取了“深耕”与“拓新”并行的策略。

公告显示，2020年全年，祥生控股集团在21个城市新增了46个项目，应占建筑面积达696万平方米，新进入合肥、南昌、南通、宿迁等城市。

很关键的一个转变是，2020年祥生控股集团在土地储备上开始了针对结构的微调，逐步补充位于一、二线城市的土地，并选择更具有优势和价值的区位落子。最终实现对一二三四线城市全覆盖布局，土地布局更加均衡的基本面。

诸如合肥这样的重点二线城市，近年来楼市持续活跃，销售预期明确，回款更有保证。

拆解祥生2020年的新增项目可以发现，有26个位于浙江，14个位于泛长三角，6个位于其他城市，新增土储面积浙江省占41.7%，泛长三角区域占43.1%，其他具有高增长潜力的城市占15.2%。

对比祥生控股集团的总土储分布，浙江省占48.2%，泛长三角地区占38.5%。可以看到一个微调趋势：

祥生控股集团正在有意识地调节三大战场的拿地结构，向“442”的目标比例靠拢，从而实现布局结构进一步的稳固及优化。

截至2020年12月31日，祥生控股集团在全国11省45座城市拥有应占土地储备总量为2332.8万平方米，累计项目达218个，布局落子上海、浙江、江苏、山东、安徽、江西等地。

如果说战略深入是祥生控股集团在当下对自身发展逻辑的把控，那么未来想要在资本市场中站稳脚跟，祥生需要做的便是在稳中求进，把握每一个战略落实与发展质量提升的时机，并且要两手抓，两手都要硬。

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