成交价与市场价渐近 将引更多刚需客关注

2020年广东省住宅法拍房挂拍25878套，其中广州挂拍4026套，全省最多。广州有27.12%的法拍房成交价高于评估价，九折以上成交的占比将近一半，成交价格在200万元以下的占比最多。日前，在“2020年广东省住宅法拍房研究报告发布会”上，小鹰科技携手大湾区资管协会发布了广东省住宅法拍房研究报告。数据显示，尽管去年挂拍数和成交数同比均出现下滑，但广州法拍房市场竞争在加剧，成交率提升的同时，法拍房成交价跟正常市场价的差距正逐步缩小，法拍房交易流动性及变现能力同比也出现上升趋势。

法拍房市场竞争加剧 成交均价上涨11.4%

2020年广州市住宅法拍房研究报告的数据显示，2020年广州市住宅法拍房成交总金额为46亿元，同比2019年的58亿元，减少约12亿元，下降了21%，主要原因是同比成交套数的大幅减少。

2020年广州市住宅法拍房成交总套数1418套，比2019年减少了490套。而挂拍总数为4026套，比2019年减少了1669套，下降29.3%；而从成交率来看，2020年广州市住宅法拍房的成交率为36%，与2019的34%相比，上升了2%。每一套成交的住宅平均5.47人参与报名抢购，相比2019年的4.15人竞争更为激烈。

从成交均价来看， 2020年广州市住宅法拍房成交均价24686元/平方米，同比2019年22162元/平方米，上涨11.4%。对比成交价和评估价可以看到，2020年广州市住宅法拍房成交折扣率为85%，超过2019年78%的折扣率。广州市住宅法拍房成交价跟正常市场价的差距正在逐步缩小，特别是核心区域的天河区，成交均价与评估均价只有7%的差价。

天河南沙黄埔成交较热

天河成交均价涨幅明显

从广州各区的成交数据来看，天河、南沙、黄埔的法拍房热度最高。2020年，番禺区、天河区、白云区分别以1362人、1349人、1039人的住宅法拍房报名总人数位居广州市前三。

可以看到，2020年广州市住宅法拍房成交率前三分别为黄埔区52%，天河区45%，番禺区43%。按参与人数比值来核算的成交热度值看，2020年广州市住宅法拍房成交热度值前三分别为天河区7.98，南沙区6.88，黄埔区6.57。其中，南沙和黄埔的火热离不开这两个区域宽松的购房政策，大批外市购买者乘机入场。

值得关注的是，天河区法拍房的成交均价上涨也是最明显的，这与去年广州楼市的整体走向相同。

200万元以下成交

为法拍房主流

根据成交折扣比例，2020年广州市有27.12%的法拍房成交价高于评估价，折扣低于九折成交的占比将近一半，为48.37%；低于八折成交占比为76.14%。成交价格在200万以下的占一半以上，为712套，成为广州主流的单套房产价格区间值。

去年，广州法拍房成交价最高的房产位于珠江新城的广粤尊府，成交价达3928.43万元，成交最高的十套房产成交价均超过2000万元，竞争最激烈的则是位于光大花园的一套房产，有50多人参与竞拍，最终以5632410元成交。骏景花园的一套房产引来超过7.5万人围观，成为最受关注的法拍房。

趋势：将有更多刚需客购买法拍房

小鹰科技创始人陈杰峰表示，法拍房市场出现竞争加剧的主要原因在于：一是银行等金融行业不良资产规模日渐扩大；二是最高院规范了网络司法拍卖，互联网拍卖平台快速发展，实现了拍卖网络化，高效化。据悉，广东省高院近年全面落实“不动产清场交付”，司法环境健全。随着司法环境健全，法院执行力度加强，法院包清场交吉的情况将越来越多，对购房者将更有保障。

对于法拍房未来发展的趋势，陈杰峰表示，随着VR技术的发展，VR看房将提高看房效率，大大解决法拍房看房难的问题。另外，通过拍卖平台的流量整合，将会有一手二手房等非不良资产的房源进入拍卖市场，竞价交易会被部分开发商及业主作为出售房源的形式。法拍房成交价将越发接近市场价，价格差投机属性将减弱，未来将有更多刚需购房客购买法拍房。

提醒：注意法拍房隐性费用和风险

因为价格方面的一些优势，法拍房近年来颇受到一些购房者的青睐，不过，业内人士提醒，购买法拍房一定要注意一些隐性的费用和风险。

近期，上海、杭州等城市纷纷将法拍房纳入限购范围，而在广州，法拍房早已纳入限购范围。参与司法拍卖的竞买人，须符合住房限购政策。同时，需要注意的是，大部分省市的法院拍卖的房产，是要求竞买人全额一次性付清的。现在，也有一些城市开始试点，允许竞买人在购买法院拍卖的房产时按揭贷款。所要竞拍的房产是否可以按揭贷款，可咨询负责拍卖的法院，如果可以按揭贷款就可以向法院指定的银行办理按揭贷款，如果不能，那只能全款一次性付清房款。

小鹰好房的有关人士表示，购买法拍房涉及尽调看样，税费测算，缴纳保证金，贷款担保，获取法院过户文件，缴税过户，清场交吉，水电煤更名等一系列环节。每个环节都有可能产生费用或者风险，切勿马虎对待，参拍之前应该向专业人士或者专业助拍机构咨询了解，规避风险。

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