行银保监会联手宣战地产“灰犀牛” 坚决抑制房产泡沫

“房地产是中国金融风险最大的‘灰犀牛’，要坚决抑制房产泡沫。”中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清指出。

2020年最后一天，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度的通知》（以下简称“《通知》”）从资金端实现对房地产行业调整预期，尤其是对个人住房贷款占比的要求受到广泛关注。在受访人士看来，《通知》释放的信号已颇为明显，即强化房地产市场调整，防范相关金融风险。

有分析指出，近年来房地产贷款增速仍居高不下，更多的信贷资金流向房地产市场，加大了银行信贷风险。《通知》将有效引导商业银行调整经营策略，避免被房地产“绑架”，有助于促进房地产信贷市场健康有序发展，控制行业集中度风险，增强金融体系韧性和稳健性。

两条“红线”

《通知》最主要的内容是，设定“个人住房贷款占比”和“房地产贷款占比”两个指标，对银行资金流向房地产进行监控。

根据《通知》，银保监会对房地产贷款集中度分五档进行管理。其中，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%；中资小型银行和非县域农合机构分别为22.5%、17.5%；县域农合机构分别为17.5%、12.5%；村镇银行分别为12.5%、7.5%。

《中国经营报》记者采访了解到，多数银行预计2021年房地产行业信贷投放相比往年将持平或压降。而超过《通知》中集中度指标要求的银行，将面临更为紧迫的调整压力。

“《通知》对信贷业务影响最大，银行投资端也会相应调整，尽量少投或者不投（房地产行业）。”某上市城商行金融市场部负责人告诉记者。

某股份行人士向记者透露，由于该行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比均超过《通知》规定集中度4个百分点以上，按照要求应在4年过渡期内完成业务调整。“我们初步计划在前两年小幅压缩新增，后两年任务多一点。”

《通知》亦迫使银行调整发展战略。记者了解到，浙江某农商行原本计划2021年大力开展个人按揭贷、信用卡业务，如今要重新规划。

由于《通知》对不同档的银行设定“个人住房贷款占比”红线，是否影响个人客户房贷申请亦成关注焦点。从长远来看，在受访人士看来，《通知》的“威力”将反映在银行对房贷审批和房贷利率上。

麻袋研究院高级研究员王诗强告诉记者，《通知》可能导致房贷申请周期延长，对贷款人的资质审查也会更加严格，将抑制二套房及以上房贷投资需求，但对首套房等刚需影响较小。此外，银行为了获得更多收益，可能会提高房贷利率，优先将贷款发放给能接受更高利率的客户。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，对于真正的自住购房者和首套房而言，监管部门和各地政府的政策倾斜和优惠依然存在，这部分购房者会成为各家银行优先支持的对象，甚至会因为各家银行之间对于合格房贷申请人客户的竞争，而在贷款条件和放款速度方面受益。

记者注意到，《通知》中对房地产贷款余额的统计口径范围没有给予清楚界定。西政资本认为，目前市场各方无法准确判断合理的房地产贷款与监管灰色地带的明确界限，比如非标项目、房企债券、ABS以及非保本理财投向房地产领域的贷款等是否需纳入《通知》的监管统计范围，这些都尚未有官方答案。

双重“紧箍”

结合2021年起正式施行的“三道红线”，《通知》对贷款集中度的要求，无疑给房企融资戴上双重“紧箍”。

2020年8月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，被称为“三道红线”（包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1），于2021年1月1日起全行业全面推行。

“‘三道红线’所针对的对象是房地产开发企业，从资金流入端控制房地产投入。而《通知》提出的‘两条红线’，则是从资金消费端进一步控制资金的使用，一头一尾就掐死了对行业的资金注入，去杠杆化效应将在未来一年中显现出来。”北京房地产商会会长黎乃超告诉记者，政策的层层规定将更加严重地打击房地产市场，房地产业的寒冬会进一步拉长，对房地产业的投资须非常谨慎。

事实上，2020年以来，地产融资延续了近几年的严监管基调，部分银行开发贷等产品的收缩已非常明显。

与此同时，房企通过银行私行代销进行融资的渠道也日渐式微。某股份行私行人士透露，《通知》所规范的主要是银行表内资金投向，不过我们接下来也会压缩地产信托的引入。《通知》中对个人按揭房贷的集中度要求会对开发商造成精准打击，区位不好的项目销售回款能力差，因此我们在筛选地产信托时将主要考虑一线城市的项目。

数据显示，截至2020年11月末，房地产开发资金来源合计17.11万亿元，累计同比增长6.6%，增速同比回落0.4个百分点。房企融资的主要渠道还是预收款和按揭贷款，占到总体资金来源的50%以上，房企银行贷款占比约15%，其余为自筹资金约占35%。

某大型房企资金部人士坦言，《通知》中个人房贷集中度的要求将引发连环影响，基本上把房地产规模控制在现有水平。

上海财经大学高等研究院助理研究员王小雯也指出，个人贷款额度收缩将使得受影响的房地产企业销售回款速度减缓，资金压力加大。需关注的是，中小银行中房地产贷款高于规定比例的较多，未来面临较大的调整压力。对于中小企业来说，获得房地产融资的主要渠道是本地中小金融机构，在贷款集中度的监管要求之下，中小银行需要调整房地产开发贷款和其他开发贷款的比例，因此中小房企融资受到的冲击可能更大。

防 “双风险”

《2020年第三季度中国货币政策执行报告》显示，在房地产贷款方面，截至2020年9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%。房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。其中，个人住房贷款余33.7万亿元，同比增长15.6%；住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%。

“银行业金融机构大量贷款投向房地产行业，造成贷款高度集中，不仅不利于有效防控金融风险，也对实体经济的融资需求产生挤出效应，影响对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的信贷支持。” 北京看懂研究院研究员李凤文说。

2020年12月，郭树清在《完善现代金融监管体系》一文中提到，上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

不仅如此，房地产贷款增长较快亦体现在居民部门杠杆率上。植信投资首席经济学家兼研究院院长连平向记者分析，2020年居民部门杠杆率增长较快，全年新增居民中长期贷款规模约6万亿元，贷款价值比LTV（新增住房贷款/新增住房销售额）接近0.4，与2016年的历史高点0.42相似，监管层有必要适当提高居民涉房贷款门槛。

李凤文补充道：“居民部门杠杆率的快速上升，加大了居民生活压力，也限制了居民的消费需求，影响了消费对经济增长拉动作用更充分的发挥。”

在王小雯看来，房地产贷款集中度管理是长效机制，目的是防止房地产贷款在银行系统全部贷款中的比例高于合理水平，防范房地产金融风险和银行系统风险，并不是限制资金流入，更像是一种平衡措施。这也意味着，若银行想增加一定的房地产贷款，就必须增加相应比例的其他类别贷款，鼓励资金流入实体经济。

值得注意的是，《通知》排除了对租赁住房相关贷款的统计。柏文喜认为，这体现了监管部门对发展租赁住房的支持态度，以及在房地产行业资金端调控上有保有压的监管思路。

相关知识

行银保监会联手宣战地产“灰犀牛” 坚决抑制房产泡沫
社评丨将房地产这头灰犀牛挡在门外
为何此时银保监会郭树清称，房地产是金融风险最大的“灰犀牛”？
郭树清:房地产是现阶段金融风险最大“灰犀牛”
银保监会主席郭树清:房地产泡沫化倾向还比较强
北京银保监局：坚持“房住不炒” 稳步化解房地产“灰犀牛”风险
银保监会:坚决纠正“房抵贷”贷款流向房地产市场
楼市吹响“集结号”！限购限贷、高层痛批泡沫化，房价终于要“见底”了？
楼市新风向，牛年从“灰犀牛”到“慢牛”，我们是怎么做到的？
新华时评:长租公寓这头“灰犀牛”该管了!