法拍房一年多了百万套？房地产狂欢的日子结束了……

来源：智能家居时间：2020-12-08 09:00

　　作者| 猫哥

　　来源| 大猫财经（ID：caimao_shuangquan）

　　上周，阿里拍卖找凶宅试住主播的帖子四处飞，刚开始很多人还怀疑真假，找阿里拍卖的人一问，人家简历都收了好几百份了。

　　这活这么抢手，薪水倒是其次的，1分钟1块，干24个小时也就1440元，但是确实挺刺激。

　　本来猫哥想去看看之前凶宅拍卖的情况，然后被阿里拍卖的一个数字吓了一跳，就是这个：

　　这是啥呢？

　　在阿里拍卖上的法拍房数量。

　　单看数据，很多人可能不清楚状况，稍微解释下：

　　这是2012年阿里开始法拍业务之后的总量，是8年的量；

　　但是，去年年底的时候只有50万，今年到目前为止增加了83万套，有机构预测到今年年底，会突破150万，也就是说今年的法拍房数量可能净增加100万套，是之前几年总量的两倍。

　　这个增速就有点大了，而且，法拍房的处置平台还不止阿里一家，像京东也有这样的业务，真实的量会更大。

　　法拍房的来源主要三类：

　　● 涉刑——比如腐败官员房产之类的，占比不算高；

　　● 诉讼——比如房贷断供的；

　　● 破产——清算企业的资产处置。

　　今年后两类的比例不低，很明显，破产的企业、还不起房贷的人越来越多了。

　　如果留意财经新闻的话，你会发现今年高层提示房地产风险的消息也很多，为什么会这样呢？

　　前几年，大家就认为全世界最大的两个资产蓄水池风险很高：一个是美股，一个是中国的房地产。

　　都持续繁荣了十几年，哪一个大跌都受不了。所以今年咱们重点瞄准了房地产，各种硬核手段一起上，一个繁荣的小周期差不多结束了。

　　现在最着急的是那些炒房的人，据说重庆有炒房客正在出售手中的180套房子，原价200万元，现在的价格150万元，总计近9000万元的损失，够惨的。

　　这种情况会蔓延吗？还真说不好，除了几个极其靠谱的城市，大多数地方的房产会经受一些考验。

　　为什么在这个时间点上各种硬手段？那是因为咱们正处在一个躲不开的周期里，下面列举了一些碎片，看完大家也就知道这个事为什么不能再拖了。

　　1、房价还是涨得太快了。

　　统计局的数据显示，2018年咱们的商品房销售额14.99万亿元，销售面积171654万平方米，全国平均房价是8736元/㎡。

　　2019年这两个数据是多少呢？销售额15.97万亿元，销售面积171558万平方米，算下来，平均房价9310元/㎡。

　　一年全国平均房价增加了6.5%，这个速度可不低，这还是在不断调控的背景下。

　　2、房子吞掉了大部分居民收入。

　　如果按13.95亿人口计算，2018年每个人平均购房金额是10750元，这点钱在深圳能买的面积估计都放不下两只脚，但是呢，2018年咱们的人均可支配收入是28228元，平均下来，38%的收入全用来买房子了。

　　2019年平均每人的购房金额是11450元，当年的人均可支配收入是30733元，购房占比37%。

　　全国平均的数据尚且如此，具体到每个家庭，要么倾尽全力可能还凑不够首付，要么大半收入还了房贷，说全民焦虑一点不为过。

　　3、房地产市值超过美国、日本、欧盟的总和。

　　大家都知道房地产是资产的大池子，这么多年累积下来，咱们的房产总值到底有多少呢？

　　这个没有官方数据，因为房价的估值比较特殊，二手房也会锚定周边同等条件的新房价格变化，按照研究者、行业大佬的估算，我们的房地产总值大概在400万亿到450万亿之间，大约是60-70万亿美元的样子。

　　怎么理解这个数呢？

　　美国的房产总值大概30万亿美元，欧盟加一起大概20万亿美元，日本有10万亿美元，也就是说，我们的房地产总值比这三个地方加一起还要多，名副其实的全球老大。

　　但房地产真不是越大越好，就跟一个大腹便便的中年人隐藏很多健康风险是一个道理，从财富效应看，一般认为，如果房地产市值是年度GDP的2-3倍，这种结构是比较好的，我们现在每年的GDP100万亿，房地产市值四倍于此，再往上扩大比例，空间不大风险很高。

　　4、三个关键指标都超标？

　　而如果看通常评估房地产的几个指标，那我们的房地产市场就更特殊了。

　　比如房价收入比，2019年的房价收入比均值为13.3，7.5算是比较合理的数值，如果按这个标准，50个城市只有乌鲁木齐和长沙过关，深圳人要35.2年不吃不喝，才能买上房。

　　再比如神秘的空置率，这个没有具体的统计，有说15%的，有说20%的，还有说30%的，但是无论哪种说法，都超过了10%这个公认的相对安全区间；

　　再比如租售比，一般租售比在1：300到1：200左右，也就是说房子出租17年到25年回本算是比较正常的状态，但是国内的城市租售比实在是太难看了。

　　如果以1：300为界，315个城市中有273个城市超标，深圳、厦门、三亚这样的高房价城市普遍在1：900以上，75年回本，而房子的产权才70年。

　　5、杠杆依旧不低。

　　如果房地产的钱都是自己的，估计也没人担心，可惜，买方卖方都靠借钱，杠杆飘来飘去，结果全是银行的钱。

　　银保监会主席郭树清就说了，“房地产与金融业深度关联，……目前我国房地产相关贷款占银行贷款的39%”，房地产的风险，说白了就是银行的风险，所以这也是高层异常操心的原因。

　　到今年三季度末，房地产贷款余额48.83万亿，同比增长12.8%，三个季度增加了4.42万亿。

　　而且要注意了，这还是严卡开发贷的结果，开发贷的增速从2018年Q3的24.5%滑到了现在的8.2%。

　　三道红线的政策一出，可谓杀手锏一样的招数，为的都是去杠杆，降低银行的风险。

　　开发商的杠杆在降低，但是居民的杠杆率却在狂涨。

　　按前三季度的数据推算，今年的全年新增的个人房贷有可能达到4.72万亿，仅次于2016年，将是近9年来的第二高。

　　这么多年累积下来，个人房贷总量30万亿，老百姓(603883,股吧)的杠杆率在2011年的时候还不到30%，现在这个数字已经超过了60%，不到10年翻了一番，不用说大家也知道，这里面主要是房贷。

　　上行期问题不大，但下行周期加上疫情，就断了很多人的收入，逾期增多，法拍房数量增加不是没来由的。

　　很多人现在还在死扛，用信用卡套现等等非正规方式支付房贷，结果很多人也挂掉了，为啥呢？银行把信用卡的额度给降了，以前5万，现在2000，以贷养贷也玩不下去了。

　　有后遗症吗？有的，逾期信用卡的额度超过900亿，算得上最近几年的高位。风险也都是银行。

　　6、资金面不见大水漫灌。

　　风险在银行也正常，房地产主要靠钱撑着，本来就是和银行绑着高速发展，但现在三令五申的喊话，不会搞大水漫灌，言下之意很明显，那些指着放水回魂的还是死了这条心吧。

　　所以现在融资越来越难了，地产商所有的融资渠道都在被严查，像走信托这种传统套路受限极多。

　　此前居民也在找各种钱投资于房产，比如今年就很流行披着经营贷马甲的个人按揭，更难统计的还有亲朋好友之间的借贷、民间借贷甚至高利贷、消费贷违规流入、信用卡套现以及房抵贷再次流入，这些表外的资金都是加了杠杆的。

　　买房的人关心的是房价涨不涨，不涨骂街、涨得少也骂街，但是决策者关心的是，你还能不能还得起钱。

　　加杠杆的人越多，系统性风险就越大。

　　7、值得玩味的个人破产制度。

　　但你万一真还不起钱怎么办呢？也不用着急。

　　最近好几个经济发达的地方都在吹风，推出个人破产制度。

　　这个制度很多人不理解，其实看看历史就明白了，虽然这项制度发源于古罗马，但美国是在1974年严重的金融危机之后开始推行的，日本也是房价泡沫之后大力推行，本质上，这就是为了爆破某个金融堰塞湖而做的政策准备，信号明显，自己体会。

　　8、那未知的风险到底是什么？

　　其实这个郭主席说的比较清楚了：房地产是现在金融风险方面最大的灰犀牛。

　　其实也就是说，要避免因为地产出问题而导致更大的危机。

　　危言耸听吗？一点不是。

　　我们的房价有几个主要的上涨周期，每次都跟货币超发和低利率有关，2008-2009、2014-2016年这两波尤为明显，都是在经济衰退背景下靠货币刺激涨起来的。

　　啥意思呢？就是我们靠着强力刺激保持了经济的增速，放缓了下跌走势，但顺带着就把房价给炒起来了，时间到了现在，依靠刺激是行不通了，因为周期变了，空间没了。

　　咱们之前有过这样的教训，当年的海南房地产泡沫与海南发展银行的故事，其实一直也没有走远。（戳链接阅读）

　　好在当时只是一个海南，还能救得回来。

　　吴晓灵老师说，“在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备，是每个国家、每个人都要面对的现实。”

　　我们大概就在这样的周期里吧。

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（责任编辑：李佳佳 HN153）

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