全球城市观察︱新冠疫情下,柏林推进“冻结租金”计划

85%的柏林人租房生活，但近些年，柏林正“越变越贵”。

为了遏制住房租金不断上涨的势头，德国首都柏林于2019年6月宣布了一项 “冻结租金”计划，要求未来五年内符合一定条件的出租房不得随意加租。2020年初，该计划由柏林众议院通过生效， 柏林联邦州立法，并设置了房租的上限标准。

2020年2月23日，该计划第一阶段开启，通过立法禁止房东随意加租。11月23日，柏林市宣布，该计划进入第二阶段，超额收租的房东需要退还租金，否则将面临罚款。

目前设置的公寓月租上限（rent cap）为每平方米3.92至9.80欧元（约合30.89至77.23元/平方米），上限标准随房屋质量、区位及配套设施有所浮动。比如，独立或半独立式房屋（如独栋别墅）的租金上限可上浮10%，而房东提供配套设备的公寓，租金上限每平方米可增加1欧元。

第二阶段要求，超出月租上限标准20%的房东需要退还租金，否则将面临罚款。租户也可以对房东提起诉讼，争取退租。

多少人的房租“超标”了？哪些人能够享受退租福利？对此，不同机构给出了不同的估算。据柏林租户协会（Berlin Tenants’ Association）统计，共有36.5万套公寓满足退租标准，而另一家房地产咨询公司给出的数字则是50万套。

Reiner Wild是柏林租户协会的负责人，他在一份 声明中表示，“新冠疫情造成了经济下行，此时能有租金上限，这对柏林的租房者而言是个幸运的过渡期。”

减租的最大受益者或许是过去五六年间签订租约的租客们，这是柏林租金飙涨的几年，也是房租“超标”的高发群体。

据柏林租户协会统计，2014至2019年间签约的租约，租金平均涨幅为30%。在冻结租金计划出台前，柏林一间60平米公寓的平均月租为850欧元（约合人民币6698元），这几乎是一个柏林家庭平均月收入的三分之一。

而据德国社会学家 Andrej Holm的统计，柏林现有租约的租金自2009年以来上涨了36%，而新租约的租金上涨了65%。

Wild表示：“由于缺乏保障房，许多人只能承担高昂租金，减租将受益于广大人口。”

居住成本的上涨与柏林市的人口结构及房地产开发进程有关。随着人口增长和新移民涌入，柏林市的人口规模预计将在2025年突破400万。但过去几十年间，数十万套社会住宅被出售，公屋严重不足。此外，商业开发和土地投机都在推高居住成本。

值得注意的是，这座城市的额房东大多是持有大量房产的公司，德国最大的房地产公司德意志住宅（Deutsche Wohnen）仅在柏林一地就拥有约11.5万套公寓。

此外，还有一些只拥有少量公寓、靠收租过活的小型房东，据统计，这部分群体的人数约为20万，是柏林房东群体中的“少数派”。

最近，房地产咨询机构F+B公布了一份 报告，据估算，冻结租金计划实施后，平均每一间柏林公寓的月租金将减少40欧元（约合人民币315元），而每年柏林的房东们将损失2.5亿欧元（约合人民币19.7亿元）。

来源：澎湃新闻

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