揭秘!楼市最大的洼地和“最水”的城市

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我们常把房价比作一个城市的股价，背后逻辑想必大家都能明白。

炒股的朋友应该都知道，左右股价走势最根本的力量有两股，一是货币流动性；二是公司（城市）基本面。当下前者的确定性相对较高，前些年那种流动性泛滥、大水漫灌的局面基本一去不复返了，房价就只剩后者一条大腿（基本面）可抱了。

此刻想必大家的问题也就来了：自己所在的城市房价高还是不高？与城市的基本面是否相配？今天咱们就谈谈这个话题。

反映一个城市基本面最直观的指标莫过于GDP，然而GDP总量颗粒度较粗，直接对标房价意义也不是太大。

日前，笔者从一文章中看到了一个不常用的指标：地均GDP，顾名思义就是一个城市每平方公里的GDP产出，代表着一个城市的发展质量和相对实力。

见下图，截止2019年底，国内地均GDP超过1亿元的城市达到23个，第24名的长沙也只差临门一脚。地均GDP最高的是深圳达13.48亿元，在100城中处于遥遥领先的地位。

在地均GDP前15城中，大湾区城市占了6个（如算上港澳就是8个），由此可见粤港澳大湾区在中国城市群中的超然实力。

事实上，在资金密度和代表常住人口质量的小学生密度两项指标上，粤港澳大湾区三大都市群依然是鹤立鸡群。

粤港澳大湾区的“钱景”毋容置疑，不过这并非本篇文章重心。

在上图中，笔者发现了一个有意思的现象，地均GDP排名、总量GDP排名匹配度并不是太高。于是对GDP做了更细的切分，以便其更加全面、客观的反应城市的基本面，及通过这些更细的维度评判当地房价。

具体来说，笔者将上述城市的地均GDP及排名、人均GDP及排名、GDP总量排名、平均房价及排名，放在一起做了横向对比。

因涉及数据较多，笔者只汇总了前30个城市（地均GDP排名）的数据，见下图。不过信息量还是蛮大的。

（GDP数据来自各城统计局，房价数据来自数据宝；均为2019年数据）

1、深圳2019年底的房屋均价6.5万/㎡，国内排名第一，绝对值看似很高，但我们也应看到同期，其GDP总量第三、人均GDP第二、地均GDP第一。所以，深圳的房价基本与其基本面（无论是绝对实力还是相对实力）是相符的。

2、北京、上海房价稍逊于深圳，也能从上述对比中找到些合理解释。如北京、深圳的绝对实力（GDP总量）超过了深圳，但其相对实力（质量）却不如深圳，如北京地均GDP仅排第九、人均GDP排第八。上海地均GDP排第二，但人均GDP却排第九。

3、厦门、珠海是典型的“小钢炮城市”，厦门GDP总量排全国33，房价却排第4；珠海GDP总量排第71，房价全国第12。看似有点不可理喻，但能从衡量它们相对实力的指标上找到些解释。

如厦门人均GDP全国第15、地均GDP全国第4；珠海人均GDP全国第6、地均GDP全国第11。基本与房价排名相对合理。

汕头也算是一个迷你小钢炮，汕头GDP总量排全国第101，人均GDP全国排173，其房价全国排名第64，看似存在着较大剪刀差。但其地均GDP却排全国第17，可见其相对富裕程度。

4、从基本面上看，长沙、佛山、无锡等城市，房价还有可观的上升空间。长沙房价全国排名第60，不愧是全国房价洼地，然其GDP总量排名全国第16、人均GDP全国第16、地均GDP全国24。长沙的房价无论是与绝对实力还是相对实力比，都明显的不匹配。

当然原因大家也都知道，主要是有形之手扭曲造成的。站在时间的角度，未来长沙房价终究会向其基本面慢慢靠拢。

佛山房价全国排第37、无锡房价全国排第22，看似已不低，但与其绝对和相对实力比，也还是有精进空间。如佛山，GDP总量全国排第18、人均GDP也排第18、地均GDP全国第6，都远好于房价表现；无锡，GDP总量全国排第13、人均GDP也排第3、地均GDP全国第7，不输隔壁苏州。

此外，镇江、泉州、泰州等城市房价也存在明显的上升空间。

5、从相对实力上看，天津房价则存在一定虚胖。

天津房价全国排名第9（真心不低），看似与其GDP总量地位（全国10）相符，但从相对实力看，地均GDP全国排第20、人均GDP全国排第56，明显大幅落后于房价排名。

换言之，其房价存在明显虚胖。

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