海口向高楼要经济

  对于海口而言，如何盘活这个庞大的楼宇资源、合理驱动产业布局、借自贸港大势激发市场活力成为当前重要“考题”。

  “每幢楼，都是一条垂直金融街。”这是在楼宇经济中被广泛流传的一句话。处在自贸港建设中心的海口也有计划推出多条“垂直金融街”。

  8月23日下午，首届海口楼宇经济论坛在海口西海岸举行，这次论坛受到政府高度重视，它是由中共海口市委宣传部、中共海口市委网络安全和信息化委员会办公室指导，海口市商务局、锦诚·海岛服务商联合主办。

  重视的背后是当地政府部门对于楼宇经济的寄望。

  两年前，海南省党政代表团曾去到上海陆家嘴金融城，登临上海中心大厦，随即被它的繁荣与产业价值所折服。当时，海南省委书记刘赐贵这样表示，楼宇经济不仅仅是产生了多少经济价值、经济效益，更体现了这个地方大家是不是看好、是不是愿意来。考察团人员也认为，陆家嘴高楼林立的背后是极为优越的营商环境，这才是楼宇经济发展的内核。

  目前，海口正在推进大建设，楼宇经济是其中重点，它代表着诸多企业的聚集。经过多年的发展，海口楼宇经济形成了一定规模，会上发布的《2019年海口楼宇经济白皮书》（以下简称“白皮书”）显示，海口楼宇资源存量、潜在增量共有521.8万平方米。

  但发展的另一面也面临着产业要素不全、规模经济有限及企业参差不齐等问题，缺少活力。

  目前，对于海口而言，如何盘活这一庞大的楼宇资源、合理驱动产业布局、借自贸港大势激发市场活力成为当前重要“考题”。

  海口“楼宇经济4.0”

  在普遍认为“住宅利空已基本出尽，住宅带动海南经济发展的使命也已结束”的观点之下，“首届海口楼宇经济论坛”引起了海南房企及相关行业广泛关注，以至于当地多家大型房企董事长、总经理亲临现场，聆听专家对海口楼宇经济的分析。

  楼宇经济是近些年随着城市经济发展涌现出的一种新型经济形态。对于楼宇经济的定义，是指以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，带动区域经济的发展。楼宇经济的特征是集约型、高密度的一种经济形态。

  早在两年前，海南省党政代表团前往上海浦东新区陆家嘴金融城的上海中心大厦等地考察。陆家嘴金融城的高楼林立、企业高度集聚、高度发达的楼宇经济，给海南省党政代表团成员留下深刻印象。后来，当地媒体以“借力楼宇经济 发力总部经济”为题，发表评论员文章认为，上海的楼宇经济已经成为享誉世界的“效益高地”；海南要学习借鉴浙江、上海中心楼宇经济先进经验，坚持打造国际一流生态CBD定位。

  那么，海南的楼宇经济现状如何？

  中国房地产报记者从该论坛了解到，以海口为代表的海南写字楼市场的发展历程大致分为四个阶段：行政办公楼1.0、商住两用楼2.0、中端纯写字楼3.0及智能化写字楼4.0。

  海口“楼宇经济4.0”出现在2015年之后，随着海口甲级写字楼比重攀升，智能写字楼成主流趋势，部分楼宇达到5A甲级标准。海口4.0智能化写字楼典型代表有百方大厦、国瑞大厦、华润大厦等。

  随着近些年城市发展和扩张，海口楼宇经济逐渐呈现带状格局，即随着城市主干道纵深发展。比如海口大英山（国兴大道）CBD、滨海大道、椰海大道等带状楼宇集群。白皮书将海口主要商圈归纳为“核心商圈”之国贸、滨海、国兴，“新兴商圈”之西海岸，“萌芽商圈”之江东新区，以及其他类型商圈。“商圈”之地便是楼宇经济发达区域。

  以国兴商圈为例，该商圈依托海口大英山新城市中心区规划，结合甲级写字楼市场存量及未来增量，有望迈进百万级市场，核心商务区的整体活力进而提升。有数据统计，至2019年金融保险业在该区域甲级写字楼使用面积较滨海商圈高出46%，是海口“老牌商圈”——国贸商圈的6.5倍。

  尚未形成产业规模效益

  数据向好背后也有问题盘亘。

  白皮书中称，海口早期的楼宇经济呈现“点式分散格局”，比如最早的国贸商圈、大同路商圈、海秀路明珠商圈等楼宇。但严格讲，这些“点式分散格局”楼宇经济并不算真正意义上的楼宇经济，简单粗放的租赁关系并未形成产业规模效益。

  “据统计，全海口市甲级写字楼空置率为39%，乙级写字楼空置率为23.8%。”海口市房协秘书长、锦诚·海岛服务商董事长王路告诉中国房地产报记者，在省会城市海口甲级和乙级写字楼平均月租金分别为118元/平方米、75元/平方米，折算平均日租金分别为3.9元/平方米、2.5元/平方米。

  王路表示，相比省外楼宇经济发达城市，海口这一租金价格并不高。

  另外，白皮书统计数据显示，海南楼宇资源存量为227万平方米、潜在楼宇增量为294.8万平方米，楼宇存量与增量的总和多达521.8万平方米。如何盘活这个庞大的楼宇资源、驱动产业布局、借自贸港大势激发市场活力，也是摆在政府、开发商面前的一道“烧脑”难题。

  与会专家也指出了目前海口楼宇经济发展存在的一些问题：楼宇自身品质限制了当地楼宇经济发展，海口楼宇特色不明显，竞争性因素制约了发展；政府与业主的招商协同等也是问题。

  如何盘活楼宇经济？

  海口将如何驱动产业布局、借自贸港大势，激发这一庞大楼宇市场活力？

  目前，在海南十二大重点产业中，产业增加值排在前5名的分别为海洋产业、热带特色高效农业、房地产业、教育文化体育产业、旅游产业，但在写字楼分布比重最高的仍是房地产业，占比为33.9%。即便在核心商圈产业机构取样的国贸商圈、滨海商圈、国兴商圈中，房地产依然占据榜首，比重高达30%至40%之多。

  当地企业增长趋势也是楼宇经济的“晴雨表”。去年10月份，私营企业增长呈现井喷趋势，增长了4173家，外资企业增长25家；今年4月份，内资企业增长215家，外资企业21家，私营企业增长多达2908家。

  在企业增长的同时，写字楼吸纳量也在增加。以甲级写字楼为例，去年四季度吸纳量为54948平方米，今年一季度和二季度吸纳量分别为17022平方米、46814平方米。

  海口市商务局局长蔡俏表示，政府要与专业机构、企业共同融合，整合更多专业资源，共同推动产业结构优化和楼宇经济发展。

  对此，王路提出了三点建议：一是注重资金运作能力与项目运营能力，加强顶层设计；二是做好楼宇经济发展规划，联合政企加强招商宣传；三是与国内外招商中介机构合力招商引资，加强分工协作。

  作为开发商代表，海南峰森地产华盛·御秀项目副总经理张良表示，自贸港时代背景下，未来商务办公将会呈现出园区形态的办公需求，海南自贸港11个重点园区将会是未来海南商业地产的方向。

  麦哲中国创始人、产业专家杨东表示，疫情之下，海南自贸港招商工作需要多方平衡，以全球视野、高起点建设好招商队伍体系，自建一批产业载体，提高招商效率。

  记者了解到，此前海南省出台了关于促进总部经济发展的工作意见，重点在海口、三亚规划发展企业总部经济。随后，海口三亚两地也相继出台了相关政策。事实上，楼宇经济正是总部经济的体现。

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