六月，上海楼市闷着热

六月的上海，阴雨绵绵，每场雨过后，气温都会升高几度。

  同样升温的还有上海的二手房市场。

  曹曦（化名）是一名海外药企研究员，去年刚拿到购房资格，本打算今年购置一套两居室，但近期看了一圈房却发现，附近一手房太贵超出预算，二手房价格也都在涨，且地铁房和非地铁房的价格差距正在拉大。“虽然二手房现在比一手房要便宜一些，但也不知道（一二手房）这个价差会不会很快涨没了”。

  除了曹曦，还有不少购房者在接受记者采访时直言，当前不论是上海市中心还是市郊，地段好一些的二手房价格均出现了不同程度的上涨。

  近日，《国际金融报》记者以购房者的身份跟随中介走访了上海多区域的二手房，试图探明上海二手房市场的真实状况以及这轮涨价背后的原因。

  走访：二手地铁房价格普涨

  记者走访发现，曹曦所称的二手房价格上涨情况基本属实，不论是黄浦、普陀还是嘉定，二手地铁房在疫情过后的3月份开始出现上涨。

  而记者所看的数套房源，价格比疫情前均上涨了3%-5%。如位于黄浦区丽园路上的黄浦新苑小区，今年2月时均价为每平方米84590元，到6月份已涨至89622元。而当记者以看房者的身份去看该小区一套2楼的两居室时，其实际报价已经超过了10万元/平方米。

  黄浦区链家的杨经理告诉记者，自3月底以来，他所管理的辖区内二手房交易就开始回温，4、5月份基本上把年初的成交量缺口给补了回来，价格也上涨了3到5个百分点。

  同样的情况也在普陀和嘉定上演。

  负责普陀区二手房交易的中介孙经理说，“仅4月就签掉了9套房，基本上可以保证一年内都不用再开单。”据他介绍，普陀区的二手房市场总体呈现出供不应求的状态，只要价格不要太离谱。而且部分房东议价能力有所提高，“有的甚至涨了10万到20万元”。

  他带记者看了一套位于普陀铜川路品尊国际小区房源，这套房面积和黄浦区的基本一致，但户型受建筑设计规划影响存在一些缺陷，不过总价和黄浦区的同类房源相差无几。

  对此，孙经理解释称，今年品尊国际小区附近有“地王”楼盘开盘，这令周边的楼盘“水涨船高”。再加上疫情过后二手房价格普遍上涨，使得房主的态度从原先的急于出手转变为观望。“反正房东不急的，你真要的话可以等等看，说不定过几个月房价涨不动了，可以跟他多谈几万块钱下来。”孙经理对记者说。

  作为最先感受到房地产涨价的群体，二手房中介的工作强度也随着成交量的增大而变多。嘉定的中介邓经理告诉记者，他们一周上六天班，每天都要工作到晚上9点，如果有看房者甚至要加班到更晚。“趁现在市场好，多辛苦一些也能多挣一点，毕竟谁也无法预测这股热潮能持续多久”。

  火热的市场氛围还体现在热闹的房地产交易中心里。

  6月的一个周末，上海闵行区房地产交易中心人声鼎沸。一位前来办理购房手续的购房者吴女士告诉记者，“没想到周日会有这么多人来办手续，排了一个多小时的队都还没能办理。”

  究因：需求释放推热市场

  上海楼市的“热”在数据上已有所体现。

  上海链家数据显示，上海二手房5月份全市共成交二手房2.9万套，单月成交量创近三年来新高，同比亦止跌回升，增长22%，成交金额916亿元，环比增长24%，同比增长28%，套均总价和成交均价分别为321万元/套和39152元/平，环比分别上涨7%和1%。

  对于当前二手房市场火热的原因，上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，上海二手房成交量在新冠疫情影响下，3月份出现了年内低点，随后迅速反弹，在5月份创下28000多套的新高，这一水平相当于2016年市场过热时的状态。这主要是受需求缺口回补以及贷款利率不断下行的影响。

  中介孙经理也向记者解释道，在供给端，由于疫情影响，部分房东因为公司资金链紧张，开始大量挂牌出售房产变现；而在需求端，部分购房者认为，在经济形势不明朗的当下，任何投资都不如多买一套房更能保值增值，“再加上一直都存在的刚需或置换需求，多方面因素叠加使得市场出现供需两旺的状况”。

  此外，记者还从中介处了解到，不少房东为了不闲置房产，一边挂牌出售，一边出租。在房价上涨的态势下，有不少房东选择继续观望。有中介对记者说，这种持房待涨的心态或会加剧二手房供不应求的状态。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，今年公办学校与民办学校“公民统招”政策某种程度上也使得二手学区房表现更好，另外新房、豪宅市场近期交易火热，使得市场情绪并没有那么悲观，这种情绪传导至二手房市场，甚至出现了一些炒作现象。

  走势：后续上涨动力或不足

  不过，在业内人士看来，虽然当前上海二手房市场回温明显，但后市上涨动力或不足。

  严跃进认为，随着教育资源在郊区越来越均衡化，一些市区内的“老破小”二手房，性价比将越来越低。虽然目前价格有所上涨，但未来上涨空间比较有限。

  卢文曦也指出，从6月份开始，上海二手房市场有所回调，这主要是因为六七月份一般是二手房交易的淡季，前期冲高的市场行情会自然有所调整。随着交易量逐渐趋稳，整个二手房市场会逐渐回归到正常状态。

  “虽然在央行LPR利率逐渐下行的过程中，居民购房成本逐渐下降，对后市购房需求会有一定的推动作用，预计到9月份市场可能会有二次冲高的现象，但要突破5月份的高点还比较困难，毕竟市场环境与2016年时相比以截然不同。”卢文曦补充道。

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