北京高端住宅市场冰火两重天：运河玖院超八成，朝阳ONE仅去化15%

2025年北京改善型住宅市场呈现明显分化，中建运河玖院以81.15%的去化率领跑市场，而中海朝阳ONE去化率仅15.4%。文章分析了影响高端住宅去化的关键因素，包括区位优势、产品设计和配套资源等，揭示了当前改善型购房者的核心诉求和市场趋势。

北京高端住宅市场正经历一场深刻的价值重构。2025年，单价6万至10万元区间的改善型项目集中入市，26个项目共推出1.3万余套房源，市场表现却呈现两极分化态势。

产品力与区位优势成高端住宅制胜关键

中建运河玖院凭借优质产品力和完善的配套资源，以81.15%的去化率成为市场标杆。该项目二期推出的河景房源总价突破4000万元仍备受追捧，反映出高端购房者对稀缺资源的强烈需求。相比之下，同属"中建系"的中海朝阳ONE去化率仅为15.4%，凸显出产品定位与市场需求之间的脱节。从市场表现来看，区位配套成熟度与产品细节打磨已成为撬动高端住宅去化的核心杠杆。

户型设计缺陷成项目去化障碍

深入分析中海朝阳ONE的市场表现，户型设计缺陷是其主要短板。以145平方米主力户型为例，4.2米的客厅面宽明显落后于竞品，空间布局的合理性也存在明显不足。这种设计上的缺陷直接影响了居住体验，导致项目在激烈的市场竞争中处于劣势。值得注意的是，在高端住宅市场，购房者更看重产品的长期使用价值和资产保值能力，而非单纯的价格因素。

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