通州楼市硝烟再起 高端改善盘与刚需盘上演抢客大战

北京通州楼市近期迎来多盘入市，中建运河玖院等高端项目与招商朝樾揽阅等刚需盘展开激烈竞争。政策松绑叠加价格战，区域成交量显著提升，7月通州新房成交400套居全市首位。开发商通过调整户型、提高得房率等方式争夺客源，土地市场也呈现高溢价成交态势。

通州区作为北京，近期楼市热度持续攀升。多个新盘接连入市，开发商为抢占市场份额使出浑身解数，一场没有硝烟的抢客大战正在上演。

高端改善项目与刚需盘各显神通争夺市场份额

中建运河玖院作为区域高端改善项目代表，凭借临大运河的区位优势和6.1万～7.5万元/平方米的报价，样板间开放当天就吸引1261组客户到访。而招商朝樾揽阅则以低总价小三居产品主打刚需市场，69平方米小户型三居产品已售罄，7月网签175套占区域总成交近半。开发商纷纷调整产品策略，中建运河玖院取消花池设计，招商项目则调整二期规划增加小户型供应。这种差异化竞争策略反映出开发商对市场细分的精准把握。

政策松绑与价格战双重刺激下成交量显著回升

去年9月通州率先解除"双限"政策，今年8月北京五环外购房政策再度松绑，政策红利持续释放。中指研究院数据显示，7月通州新房成交400套居全市首位。中铁建花语璟云开盘当天去化率达百分之八十，招商朝樾揽阅7月荣登北京楼盘销售面积榜首。开发商为快速回款不惜打价格战，金融街武夷融御三期125平方米户型单价降至约5万元/平方米。这种以价换量的策略短期内确实刺激了成交，但也反映出市场仍存在较大压力。

土地市场高溢价成交预示未来竞争将更趋激烈

截至目前，通州已成交3宗地块，招商八里桥地块溢价率超百分之十六，中铁建梨园地块溢价率达百分之二十二。三宗地块总成交额已达109.7亿元，接近去年全年水平。待供应的副中心03组团等三宗优质地块若入市，将进一步加剧市场竞争。这种土地市场的活跃表现，既体现了开发商对通州发展前景的看好，也预示着未来新房市场的竞争将更加白热化。

通州楼市当前呈现供需两旺态势，但持续回暖的基础仍需观察。开发商需在提升产品力和合理定价之间找到平衡，单纯依靠价格战难以维系长远发展。随着更多优质地块入市，通州楼市格局或将迎来新的变化。

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