楼市现状:熬走了炒房客,却等来了高房价

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：你好广叔，今年我40岁，在蛇口上班，有两小孩，一个小学一个幼儿园。在幸福珺湾有一套两房，家庭年收入100万。我希望能加大杠杆。老公希望能有一套四房，以后孩子们大了，可以住得宽敞些，不需考虑现在居住和小孩学位问题，主要考虑升值。方案一，卖幸福珺湾两房，换一套四房，1000万内，考虑南山或宝安；方案二，保留幸福珺湾房子，操作下，在光明买套5、6百万的四房。哪种更合适呢？谢谢。

回答：你好，如果能长持，考虑升值潜力，更倾向方案二 幸福珺湾经过上一轮涨幅只会到达阶段性高点，未来还有动力，小户型长得快，建议保留胜利果实，加按揭入手光明。

提问：广叔好，纯投资。追求高的租售比和房子本身的保值增值。 目前武汉二手楼盘(小户型)投资哪个地方划算？手头资金不多只40-50个，自己的资格打完，用朋友的资格买房看了新盘幸福时代都得两年之后才能收房，最起码三年后才能有收益。看您建议买二手房，应该在哪个方向去淘笋？具体推荐哪个盘？

回答：你好，子弹50淘光谷东，四新，白沙洲地铁沿线单价次新盘。 光谷东重点朗诗里程，中建光谷之星。 四新 招商公园，金地，绿地，新城，国博 白沙洲 保利上城，复地悦城，万科，佳兆业，清能等品牌楼盘都可以关注。

提问：广叔你好，坐标安徽淮南，十八线小城市，现有父母名下两居室自住房一套（学区不是特别好），考虑到以后孩子上学想置换学区房，子弹很少，40W，广叔觉得有必要换学区房吗？还是积攒资金在二线城市上车？二线城市投资哪里好呢？省会合肥房价目前已经很高，值得首套房贷款吗？个人不是很喜欢合肥，如果不考虑合肥，考虑哪个城市投资合适呢？

回答：你好，建议你去二线城市投资，十八线小城市没必要加仓，学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我基本不关心学区房。 成绩好主要是广叔有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，广叔只占2成。

房子不错的话，学生生源一般不会差。“学票”作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。 子弹40，本省优先合肥 其次可以考虑武汉 郑州 重庆 成都等。

提问：你好广叔，坐标沈阳，家里长辈年纪越来越大，想在我家附近给长辈买一个二手房养老，请问现在这个节点可以入手吗？一个细节是一年前沈阳的二手房挂牌数量是两万六七千，最新的数据是九万多套了，所以很忐忑。

回答：你好，二手房存量多，而且近两年大量房源上线，有多种原因，这里不展开论。二手房可以，稍微老一点，五六年以上吧，有电梯的，推荐沈北地铁沿线或者大学城附近，二手房可以关注常青南街，洪新城，人杰湖以及道义等区域，房子未来潜力也好一些。

提问：你好广叔，目前房产北七家一套两居89平（260贷款），大连一套两居88.6平（无贷款）市价170，北京北部怀来一套公寓类住宅115平（21年交付）55万入手。可用资金300以内。近期想入手四居改善考虑自主和保值，总价宜控制在700左右。首选考虑北京北部区域，目前二手房已踩盘tty东三、北一、中区顶复和大平层是目标标的。 问题：1、tty东三、北区、中区顶复或者大平层标的单价在多少合适； 2、除tty外北部区域还有哪几个二手房或者新房小区可以关注； 3、北京如果LH后是否可以算stsd，有没有时间限制； 4、对于现有固定资产有什么好的配置建议。 请广叔百忙之中给予帮助，谢

回答：你好，天通苑我们只买3万内的大户型，这种最具有性价比。 东一二三的楼梯顶复各有区别，同区也有区别，比如户型格局，赠送露台大小，露台状况，露台烟管，平/斜顶，房龄和品相，可以有上下20%的区别。 东区>北区、中区 需要等一年 大连可以出售，不建议长持，其它可以保留

提问：广叔您好，我刚研究生毕业在南山工作。计划400万左右买入一居或两居。想问问，目前买一居室合适还是两居室好？如果买两居室，西乡，翻身周围零几年的房子比如富通蟠龙居，中航华府，泰华俊庭能不能买，后期好出手不。沙井的西荟城，华侨城四方云亭敢碰不，谢谢解惑！

回答：你好，宝安首选碧海和西乡，沙井和翻身作为次选。 中信领航，玉湖湾，富通城几个盘的小户型可以关注下，2居更好。 四海云亭不行，主要看西荟城和万科新城周边，再加上华强城。

提问：你好广叔，为啥你说上海还没到入手最佳时机呢？这几个月跑盘，基本开盘价都较去年上涨不少，而且销量还很火爆，我怕过了年来个政策搞出个小阳春会不会踏空啊？另外请问刚需中内环间哪些区域可以兼顾教育和自住且房价不至于太高呢？跪等

回答：你好，上海现在没有启动迹象，但是已经处于底部行情，可以淘笋，每年3-4月份都会有小阳春。 自住和投资不是同一种逻辑。上海现在经济持续走低，加上赶人，人口增速放缓，所以对上海略有担忧，不过作为一线城市，长线看好。明年能否有大行情，需要看政策面的支持。 子弹多少呢？建议说说具体情况再做推荐。

提问：你好广叔，河南县城有一套房子，一直在北京发展，但是北京房价太高，河南高考竞争力太大，县城也没有发展，准备参加天津海英计划落户天津，以后自住，但是不着急，因为是二套住房，首付要百分之60，只能考虑便宜一些的远郊，现在看的是新房天津静海区恒大凤凰庄园（6000左右）和二手房天津静海区富力新城（同一个小区新房9000，二手房6000，不知道为什么）而且这两个只能明年年初买，又怕拖得久了房价上涨或者海英计划结束，现在可以买大港老房子，都是90年代的房子，先落户，后期卖了再置换，希望您给一些建议，谢谢。

回答：你好，天津跟着北京涨，现阶段天津微观很弱，如果教育移民还是可以买的。有高考的政策倾斜，比大多数省份有50-100分加成。目前天津落户，买房，教育对外地大专以上学历很友好。市内六区新房太贵，建议买环城四区地铁边的，有地铁有商业。不建议买太老的房子。

提问：你好广叔，天津买房，总预算在160W左右，有哪些值得推荐的楼盘，二手房也可以？

回答：你好，按目前预算的话我给您推几个项目，首先说西青区，南站板块社会山西苑和招商，社会山西苑周边配套成熟，招商1872距高铁站近。再说说海教园，我个人感觉锦绣大家，路劲赞城，阳光城未来悦这几个项目的80多平米小户型基本上都可以考虑。还有就是北辰的淮河道板块相比较前面两个区域投资属性就差一些了，还有有几个楼盘可以考虑的，碧桂园的两个项目在价格上都还是差不多的。

提问：你好广叔，北漂，首房首贷，未婚，有北京市工作居住证，资金状况，手里有现金40万，公积金30万，想信用贷50，想上车，自住保值增值。目前在中关村上班，年薪30+，在哪里买合适？看了海淀凯胜家园，计划看看甘露园？求广叔推荐？我钱少，要不要上车呢？在哪里上车好？

回答：你好，如果在华为上班，自住可以考虑。 但是考虑到未来升值潜力，凯胜家园相比回龙观和天通苑，在房龄，品质，位置，配套几个方面都弱上1-2个等级，价格只是和回天的小户型持平，如果是这个价格入手，会存在很大风险。 另外凯胜家园发生过命案，凶宅回避。 同等价格，东三东四是更优选。 凑到100可上车。

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