中央定调：房地产去库存迫在眉睫，救楼市政策或将继续加码

不久前，在高层重要会议上再次着重提到了房地产去库存问题，同时也给出了未来的发展方向。

当前房地产行业最大的问题就是居高不下的库存，2016年开始大规模货币化棚改，其实就是为了去库存，但涨价去库存最后没能解决问题，反而让这个问题变得更加复杂。

房价上去了，居民杠杆率接近极限，开发商一地鸡毛，库存再次屡创新高，这些都是困扰着房地产行业复苏的重要难题。

目前的政策方向是希望通过释放置换需求降低库存，同时完善低收入保障房体系。

很多人也会疑惑，降价能否解决问题呢？

答案是风险很大的同时，结果也不确定。

其实从21年左右的房价高点开始算，房价已经跌了不少了，但结果大家都能看到，房价越跌成交量越低迷。

买涨不买跌的道理大家都懂，同时房价持续降低也将威胁金融系统的稳定，进而可能对经济造成更大的损害。

今年关于房地产问题高层已经召开过多次会议了，前两次分别是430和517。

430的时候就提出要一边消化库存一边优化新房购买力，517放出了降低房贷首付比例、取消利率下限、降低公积金贷款利率这三大重磅消息。

6月份再次召开会议，重点还是解决房地产库存问题，这是为了给市场信心，从中也能看出高层对此的重视。

说到底，房地产从来都不是简单的房子买卖那么简单，背后更是涉及到地方住房消费、土地财政、金融风险控制等多个重要因素。

再说明白一点，在房地产行业中，买卖房子反而不是最重要的，最重要的是地方财政收入困境，以及平衡金融系统风险。

拿地方财政收入来说，今年1到5月份，全国地方一般公共预算收入同比下跌5.1%，税收同比下降6.7%，对比前几年房地产火热时期，不少地方的土地财政收入已经腰斩。

最近一段时间各地的地铁、水电气等费用涨价也是一大侧面证明，过去地方依靠土地财政能过得非常滋润，自然不会在意这三瓜两枣，甚至还会动用政府收入补贴这些民生行业。

但现在不行了，财政收入锐减的同时，地负债的利息可不会少，地方为了开源节流，才是这些公共服务涨价的根本原因。

另外一边，金融领域的情况也不容乐观，当前银行净息差降至1.54%，按照目前的趋势，预计到了2027年银行的净利润率就会跌破1%的危险水平，到时候金融系统的稳定也会受到影响。

想要扭转这一趋势，银行需要把手里的贷款放出去，提高盈利能力，关键再次回到了去库存上。

根据易居研究院的数据显示，截止2024年4月份，全国百城商品住宅库存量达到惊人的5亿平方米，按照当前的销售速度，要去掉库存需要近27个月的时间，这个去库存周期还是建立在开发商不再盖新房的基础上，实际情况还需要考虑到正在建设的房产、二手房市场等其他因素。

那么究竟要如何解决房地产库存问题呢？

高层会议上多次强调的是，从房地产市场和土地市场同时下手，这意味着未来可能会利用合理的涨价稳定市场，后续再慢慢推动房地产市场复苏。

之所以是涨价而不是降价促销，原因在前面也已经提到过了，房子降价的时候，普通人的购房热情反而不会太大，毕竟房价持续降价，就意味着看不到底部，谁也不想再半山腰站岗，许多人都会想着，晚几年买房，到时候房价肯定更便宜，要是这种心态成为了市场主流，那么房地产市场将陷入僵局，这显然不是大家愿意看到的。

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