高库存压力下，今年房地产开发用地供应明显减少

  4月12日，广州番禺今年出让的首宗涉宅地块，经过12家房企17轮报价之后，还没开始限时竞价前，报价就已直接触及封顶，今天将直接转入摇号程序。

  参与的房企包括6家央国企，以及以龙湖集团和美的置业为代表的民营房企。这是今年广州土拍市场第二次出现这么火热的竞抢场面了。

  今年以来，广州第一轮土拍已经进程过半，要出让的8宗地块，有5宗成功开拍，其中除上述番禺的迎宾路地块外，还有羊城食品厂地块遭遇竞抢，其余地块则是底价成交，国企兜底。

  截至4月11日，已经有超2/3的重点城市公布了2023年度土地供地计划，同时有10余个城市开启了首批集中土拍。从已经公布首轮集中供地的城市看，大多采取了提质缩量的供地策略，规模较去年首轮偏小。

  根据中央部委的最新要求，今年土地交易增加了“预供地”这一信息发布环节，所以，重点城市今年供地计划的公布时间都比往年要早一些。

  但在目前大部分城市面临高库存的压力下，已公布供地计划的一二线城市，明显减少了房地产开发用地，同时增加了工矿仓储、公共管理等用地规模。

  根据CRIC的统计，已经公布供地计划的一二线城市的数据显示，2023年房地产开发用地大幅减少，尤其是租赁用地（含保租房和市场化租赁）规模仅有419公顷，同比降幅达51%。

  普通商品住宅用地也明显减少，同比降幅达19%。只有保障性产权住宅用地略有增加，增幅为5%，意味着一二线保障性住房的供给力度不减。

  一二线城市中，上海、苏州等核心城市的住宅用地供应规模还是比较平稳的。主要还是因为这些城市的商品住宅去化情况较好，库存压力也相对较轻，地方规土局也有底气在供地规模上保持相对稳定。

  比如上海，截止2022年末，楼市库存的去化周期只有6.9个月。2023年上海普通商品住宅的用地计划供应量为505公顷，和2022年基本持平。

  今年第一轮土拍就有两宗地块被房企竞抢的广州，用地供应计划已经连续五年保持增长，2023年计划供应普通住宅用地549公顷，同比增长26%。

  广州规土局还对此表态，充足的住宅用地供应量是实现“稳地价、稳房价、稳预期”的有力保障。

  但多数城市今年的普通商品住宅供应量，相比2022年都有不同程度的下滑。其中，去化压力比较大的长春减量最明显，降幅近七成。

  根据CRIC的统计数据，截止2022年末，长春商品住宅去化周期超35个月，去化压力巨大。所以，今年长春大幅削减了普通住宅用地的供应计划，全年普通商品住宅用地计划供应量仅187公顷，同比缩减高达66%。

  类似的城市还有重庆、呼和浩特、南宁等等，这些城市的库存去化周期都超过了18个月，2023年普通商品住宅用地计划供应量同比降幅也都在38%以上。

  在减少房地产开发用地的同时，部分一二线城市增加了工矿仓储、公共管理等用地的供应规模，如呼和浩特、海口、南宁等城市，工矿仓储的供应量增幅都在70%以上。

  除了保持全年土地供应量的需要，也有希望通过增加产业用地供应，进一步提升城市经济活力的想法。

  三四线城市今年的供地计划也表现出宅地减少、产业类用地增加的趋势，与一二线城市差不多。不过三四线城市普通住宅用地计划的同比降幅仅10%，但三四线城市在保障性住房的供应力度上不及一二线城市，保障性产权住宅用地量较2022年有所下滑，降幅为5%。

  从已经公布今年第一轮集中供地的情况看，大多数城市都采用了提质缩量的供地策略，规模较去年首轮有所减少，但供地质量大都有明显提升。

其中，广州、深圳、苏州、杭州、南京、宁波、合肥等热点城市的优质地块受到房企追捧，每个城市都有多宗地块触顶成交。这也导致3月份典型城市的土地溢价率升至7.3%，创下2021年8月以来的新高。

  另外，供地比较积极的上海、广州、长春等，首次集中供地量占2023年全年宅地计划供应量的比重接近或超过两成。

  尤其是上海，住宅用地地供应相对积极。首次一次性挂牌出让的地块一共19宗，全部都是涉宅地块，占地面积超过98万平方米，挂牌总价超过483亿元，在上海全年宅地计划供应量中所占的比重高达20%。

  上海今年首轮供地的质量也不错，包括徐汇、静安、普陀、闵行等在内的中心城区均有土地供应，实属难得。

  相比之下，苏州、宁波等城市首批供地的节奏就比较缓慢。尤其是苏州，首次集中出让地块面积仅占全年商品住宅用地计划供应量507万平方米的8%，涉宅地仅11宗，出让地块面积约39万平方米，十分谨慎。

  考虑到近两年来苏州新房流速偏缓、库存压力显著上升，苏州在土地供应上的谨慎态度也在意料之中。

  截止2023年2月底，苏州库存消化周期接近16个月，尤其是吴江区，消化周期高达27个月。

  虽然苏州首轮土地供应体量保持低位，但质量还算不错：11宗地块中，3宗来自园区、4宗来自狮山，均是配套完善的热点板块，属于比较优质的土地资源。

  在行业规模下行、库存压力持续高位的当下，大部分重点城市都缩减了宅地供应量，同时一二线城市小幅增加了保障性产权住宅用地的供应。整体来看，重点城市的宅地计划供应量还是适度的。

  考虑到“集中供地”已经取消全年供地次数限制，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”，不少城市已经实行集中挂牌、分散拍卖的土地出让方式，我们预计，5月之后，集中供地的波峰和谷底将逐渐淡化，向常态化土地市场转变。

从城市的角度看，我们认为，年中或三季度初，天津、成都等宅地计划供应量较大但供应节奏偏缓的城市将迎来一波供地小高峰，在全年供地规模提质缩量的策略下，有补仓需要的房企业可适当关注这些城市优质地块的投资机会。

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