商业地产各板块需求缓慢复苏 生命科学园区租赁表现亮眼

2023年4月11日，北京 – CBRE世邦魏理仕今日发布《2023年第一季度北京房地产市场回顾》。写字楼市场，市场问询量恢复，金融主导新租需求，成熟市场空置租金双向承压；零售物业市场租赁需求回暖态势初显，年内开发升级齐头并进，供给需求两侧修复；仓储物流市场京内产业需求复苏明显，津廊市场需求仍处恢复期；商务园区市场生命科学园区租赁表现亮眼，硬科技需求将继续攀升；物业投资市场长租公寓持续升温，REITs利好政策的集中出台或推升投资热度。

 1、 优质写字楼市场

——市场问询量恢复，金融主导新租需求；成熟市场空置租金双向承压

2023年第一季度，北京写字楼市场未录得新项目入市。受前期疫情影响，原计划本季度交付的两个项目均延期，全年主要新增供应有望在下半年集中放量。

在疫情政策优化后，租户问询量以及带看量均呈现显著回升态势。但企业在不确定的经营环境和租赁市场环境下，推迟租赁决策，整体需求和市场信心仍在缓慢恢复，从而导致本季度全市新租总面积环比下降21%。新租交易中，近七成交易数量来自搬迁，且搬迁路线以同区或临近区域的迁移为主；而租户扩租需求仍较为谨慎，交易数量环比下降6%，且平均的扩租面积环比从1,700平方米下降至1,400平方米。金融继续引领新租需求占整体29%，其中CBD、金融街、东二环为传统金融租户的主要落位区域。TMT行业需求位列第二，软件开发和平台互联网等细分领域租户在市场下行周期中，抓住机会窗口进行品质升级；医药及生命科学行业在北京医药健康产业稳健发展的带动下，升级需求持续放量；能源化工、基础设施建设及水电类国有企业扩租和搬迁活动较为活跃，新租占比攀升至第四位。

得益于国企和地缘性租户的升级搬迁和扩租，新兴子市场季度净吸纳量表现最佳，共计录得6.1万平方米。但企业以成本为导向的搬迁、业务调整和整合至自用楼宇等活动所造成的多宗大面积腾退交易使得成熟子市场，如CBD、中关村、望京和奥体的净吸纳量均录得负值，从而导致全市季度净吸纳量亦转为负值，录得-5.9万平方米。整体空置环比攀升至19.1%：中关村空置率增幅最大，环比上涨3.8个百分点至15.7%；望京和奥体空置率也已超全市平均水平，上升至20%以上。平均成交租金面价仍在下行通道，同样本比环比下降0.5%至每月每平方米304.7元。除新兴区域租金保持平稳外，其余子市场均录得不同程度降幅，其中中关村和望京跌幅靠前。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼部负责人 袁慧指出：“未来六个月，预计有近67万平方米新增写字楼面积将集中在多个子市场投放。高供应量短期内将推升空置率，租金仍有下行压力。但另一方面，可租空间增加和租金成本降低，也有助搬迁需求放量。北京市政府本季度发布的《重点任务清单》强化了金融业稳健发展目标，同时新一代信息技术、人工智能、医药健康、节能环保等领域构建新的增长引擎也将进一步支撑和提振写字楼市场需求。”2、 优质零售物业市场

——租赁需求回暖态势初显；年内开发升级齐头并进，供给需求两侧修复

2023年第一季度，北京零售物业市场持续存量盘活，开年则有SKP旗下定位年轻潮流的改造更新项目——DT51华丽入市，以近乎满铺的开业率有效填补当地市场的商业空白，提升奥体商圈的商业氛围。

防疫政策解除对消费场所的人流量限制后，随着商场复业、客源复流，北京零售物业市场整体租赁需求初见复苏迹象，并主要体现在餐饮业态上，餐饮以24%的新增店铺比例超过其他业态成为关键需求引擎。地方口味特性较强的多元化餐饮品牌首店多有落地在核心及次级商圈（如韩式烤肉、日式烧肉、欧式西餐及小吃快餐等）。零售业态虽回暖态势较慢，但其中奢侈品、黄金珠宝、高化、轻奢等高端消费品类持续在改造项目及高奢定位项目中优化升级或新增铺面（如Bottega Veneta、Chloe、Lola Rose、老庙黄金、六福珠宝等）。教培及娱乐等儿童体验类业态反弹表现较佳，重新开业或新增铺面在人口密度较大、生活属性较强的次级商圈项目上多有发生，例如金源新燕莎·MALL、朝阳合生汇、蓝色港湾等。Jordan、DESCENTE、波司登、The North Face等户外运动品牌拓店节奏依旧稳健。咖啡茶饮（如林里·手打柠檬茶、奈雪的茶、Manner）及烘焙甜品（如Don Nino、茉酸奶、兰熊鲜奶）等年轻化、高频率、低价位的网红大众品牌持续布局。

受疫情的滞后影响，退铺现象在核心和次级商圈项目中仍有发生，在此过渡期间各项目品牌调整活动亦较为频繁，全市空置率环比上浮1.0个百分点至8.7%。供需两侧缓慢修复期间，业主积极招募新品牌，本季购物中心首层平均租金持续小幅走低，同样本比环比下调0.6%至每天每平方米33.5元。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部京西办公室负责人 宋海燕表示：“未来六个月，预计将有京西大悦城、远洋乐堤港等新开发购物中心和五棵松万达广场、朝外THE BOX年轻力中心、龙湖·北苑天街等重装升级商业体共计67.1万平方米入市，加上政府近期出台的北京消费季、绿色消费券等提振消费措施，北京零售物业市场将重新焕发活力。”3、 仓储物流市场

——京内产业需求复苏明显；津廊市场需求仍处恢复期

2023年第一季度，北京仓储物流市场迎来密云第一个高标仓储项目交付，带来6.9万平方米的新增面积。消费回暖叠加产能增加影响下，租赁活力稳步增强。本季度录得多笔产业相关大面积成交，涉及汽配、医药、其他制造业等，同期第三方物流占据了新租总面积的43%，季内净吸纳量达8.7万平方米，带动空置率环比回落0.8个百分点至15.6%。传统核心子市场顺义空港、亦庄经开区及马驹桥为主要活跃区域，新兴子市场平谷马坊及大兴空港亦有表现。租户出于成本考量从亦庄经开区及大兴京南搬迁至其他区域的现象有所上升。

租金涨幅环比持稳，平均租金同样本比环比上涨0.5%至每月每平方米56.9元，其中顺义空港、大兴京南及通州等传统核心子市场涨幅仍旧保持领先。

廊坊连续第八个季度供应放量，本季于广阳入市14.5万平方米的高标仓储项目。成交租赁不再局限于第三方物流而开始向多元化发展，即除66%新租面积来自于第三方物流外，34%来自工业制造业。季内净吸纳量录得4.1万平方米，除来自于近京的廊坊经开区子市场外，安次及固安亦有表现。

天津在蓟州竣工第一个高标仓储项目，带来16.5万平方米的新增供应。市场新增需求持续低迷，叠加环京供应持续增加，以成本为导向的搬迁活动成为近期租赁成交主力，主要体现在消费品及第三方物流，两者各占据新租总面积的40%。

世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 产业地产部负责人 李虹：“未来六个月，北京顺义及大兴京南等子市场将迎来合计18.8万平方米的新增供应。而在物流用地市场，一季度全市土地出让总量已超2022全年，且全部落地在平谷马坊区域。充沛的新增供应将有效缓解全市长期供应不足的市场状态。环京市场，预计将有83.2万及84.6万平方米的新增供应分别交付在廊坊及天津市场，租户议价能力依然较高。”4、 优质商务园物业市场

——生命科学园区租赁表现亮眼 硬科技需求将继续攀升

2023年第一季度，北京商务园区市场迎来两个生命科学园区项目交付使用，分别位于北清路和亦庄子市场，共计体量14.1万平方米。新项目均定位明确产业发展方向，在政府招商引资的助力下，入市即满租，带动整体市场净吸纳量环比上升至7.2万平方米。

商务活动以及带看量出现回暖迹象，但新租成交尚未完全恢复，叠加互联网头部企业继续腾退和整合，致使整体市场既有项目录得净吸纳量-6.9万平方米，空置率环比上涨0.6个百分点至21.1%。各子市场受其产业定位影响，租赁表现分化。一直受互联网企业青睐的上地、中关村软件园子市场空置率环比继续攀升，但大面积腾退现象已经接近尾声；而定位集成电路、生物医药、人工智能等高精尖科技研发的北清路子市场，既有项目保持韧性的同时新项目快速去化；其他子市场中，电子城子市场在互联网、传统制造行业新租需求疲软和面积整合腾退增加下，净吸纳量亦录得负值；而亦庄经济开发区生命科学、装备制造、汽车以及电子信息产业的大力发展，在推动产业园项目去化的同时，衍生产业对办公类物业的新租需求以及相关专业服务企业设立区域分部的需求。整体来看，政府助力招商引资的项目或者具有特定产业导向的项目，在去化速度和租户品质的优势明显，而纯市场化租赁项目去化相对缓慢。

由于新租活跃度尚未达到预期，外加近两年新项目的密集入市，业主继续下调租金以缓解去化压力，致使全市商务园区租金依旧在下降通道，全市平均租金报价同样本比环比下降0.5%至每月每平方米158.7元。

世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽：“未来六个月，北京商务园区市场预计会有五个项目共计体量66.7万平方米投放到市场上。随着《关于推动北京互联网3.0产业创新发展的工作方案（2023—2025年）》的颁布，全市将着力发展国产软硬件技术，从而推动一批新一代信息技术以及相关硬科技企业的发展，并推动北京商务园区市场需求释放。另外，各区政府纷纷开始明确产业发展目标，加速落实产业引入，亦对市场需求端释放积极信号。”5、 物业投资市场

——长租公寓持续升温 REITs利好政策的集中出台或推升投资热度

2023年第一季度，北京物业投资市场活跃度尚在恢复中，落地交易仍然有限。季内共录得七笔交易，共计金额51.9亿元，交易额环比下降67.1%，但较去年同期交易额涨幅高达168.1%。

尽管只有两宗交易进账，地产基金仍贡献了57%的交易额。其中凯德投资的单一人民币基金CCOP以28.1亿元的交易额购入东四环CBD商圈的综合体项目苏宁生活广场，成为季内单笔金额最高的成交，项目经过对商业部分的改造，办公面积将增加至5.5万平方米。该项目成交也反映了外资地产基金设立人民币专项基金，凭借其主动管理能力和经验，联合国内资本，持续加码商业地产的战略。险资对于不动产资产配置的关注亦是日渐凸显，季内录得平安人寿收购弘毅投资位于北京和上海的产业园资产包，其中包含北京海淀一栋写字楼和一个园区办公项目。整体看，租赁市场表现尚未回暖，使得大部分投资者对市场依旧持观望态度。自用买家继续锁定非核心区域写字楼或商务园区物业，本季度北清路子市场的万科翠湖国际和石景山区域的华远中心写字楼录得企业购入自用，面积体量均在1.5万平方米以下。从资产类别看，在REITs不断扩容以及租赁市场表现日益活跃的推动下，以长租公寓为代表的新基建资产交易数量明显增加，丰台区域连续第二个季度录得以长租公寓为目的用途的项目交易。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部负责人 李浩：“北京各类大宗资产的稀缺性和对投资者的吸引力支撑资本化率保持平稳。写字楼和零售物业市场基本面恢复未达预期，使得买卖双方对资产价格的预期仍存在较大差距。另一方面，本季度国家发布REITs底层资产扩容、扩募、下调申请门槛和支持消费基础设施发行REITs等多项政策，有助于吸引更多优质资产选择REITs作为退出渠道，进一步推升相关类别不动产的投资热度，加速交易落地。”

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