丁祖昱：上海商业地产最高空置率已达34%

中新经纬8月22日电 题：上海商业地产最高空置率已达34%

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

疫情之后，上海的不少商场显现出冷清的态势。

克而瑞资管通过对上海内环、中环、外环以及远郊20余个涵盖大型集中商业、半开放式街区商业、地铁商业及区域型社区商业等项目实地调研后发现，上海重点商业项目平均空置率达到了9%，要显著高于北京、广州、深圳，同时比杭州和武汉等热点城市还要高。

从疫情后恢复程度来看，郊区的商业项目恢复情况要明显好于核心区。如位于上海浦东陆家嘴(600663)黄金地段的浦东正大广场，空置率飙升至34%，而位于七宝外环线的华润万象城，空置率仅有0.6%。

郊区和市区商业项目空置率显现分化

受疫情影响，上海商业平均空置率不断走高，至2022年2季度，疫情加剧了空置率上升，达到7.0%，超过警戒线2个百分点，打断了自2021年以来的恢复进程。

我们认为，5%是一个城市购物中心平均空置率的警戒线，也是商管企业运营的首要标准之一，高于这个标准购物中心整体经营将受影响。

由于企业通常以出租面积来核算空置率，碍于数据可获得性，克而瑞资管的调研用“空铺数”来核算空置率。聚焦此次调研的上海20个典型大型商业，从“铺位空置率”来看，重点项目平均空置率已达9%，高出商场空置率警戒线4个百分点。

内环、中环、外环、远郊大型核心商业恢复程度不尽相同，空置率情况分化严重，郊区由于受疫情影响相对较轻，且商业资源密度相对较低，空置率明显优于市中心项目。

在上海解封后，外环主力商业项目恢复情况整体优于市区项目。调研显示，目前外环主力(包含闵行、青浦、宝山、松江)购物中心平均空置率为5.8%，而市区主力项目平均空置率达到了11.48%。

为何郊区和市区商业项目恢复情况存在较大差异？

实际上，郊区受疫情影响相对较轻，再加上商业资源密度相对较低，疫情后人流、客流得以快速恢复。而市区目标消费客群消费习惯发生了改变，上海封控后核心商圈白领收入降低，叠加封控后生活习惯的改变，外出购物、就餐频次减少，社交频率降低，整体消费降级明显，再加上市区商务旅客大量减少，导致空置率大幅增加。

餐饮、零售、体验类业态受影响最大

疫情后，上海商业购物中心出现了同区域但空置率分化的情况，一些品牌更强、定位更高，且经营能力更强的商业项目空置率更低，而优质的商业品牌也正在向优质商业项目集中。

在这一轮“关店潮”中，餐饮、零售、体验类业态受疫情影响闭店最为明显。

从整体来看，各大项目关店的业态中，占比最高的餐饮业态达到了39%，其次为零售业态(包括服装、化妆品等)。体验类业态，例如小型萌宠乐园等占比约20%。餐饮与儿童教培正式恢复营业时间较其他业态较晚，餐饮业态正式恢复堂食为6月29日，儿童教培则至今未有明确正式营业时间通知。

此外，在调研中我们发现，个体户、加盟商受疫情冲击明显。以餐饮业态为例，小吃简餐类相比正餐关店情况尤为突出，其主要原因为小吃简餐经营主体主要是个体小商户，资金实力较为薄弱，抗风险能力差，其次为一些品牌的加盟商户，关店数量也相对较多。

下半年空置率或将继续走高

上海线下消费零售经历了长达3个月的停滞，即便是恢复正常生产生活秩序以来，线下零售恢复依然乏力。

6月以来，相关市场显现出上海的线下商业零售恢复乏力。全上海市租金水平尚未恢复至疫情前，且目前显著低于其他重点商业城(600306)市。

典型重点商圈平均租金走势全线下行，且降幅较为显著，二季度租金较一季度降幅多在30%以上，其中，小陆家嘴张杨路市级商业中心商圈租金降幅最大，二季度租金下降48.5%至10.3元/平/天。再加上目前客流显著下降，对商业中心全年运营造成了较大影响。

在调研过程中，某地铁商铺运营商表示，由于消费客群以过境人流和附近办公人群为主，疫情前周一到周五运营为高峰期，周六为平日60%，周日为平日的50%，疫情后人流同比降低28%，受此影响，周度平均每人营业额同比降低22%。

此外，购物中心客流下降非常明显，并影响到全年利润创收。以餐饮业态恢复情况为例，正值七八月暑期的购物中心消费旺季，但疫情后的“报复性”消费并未出现。据多家知名连锁餐饮品牌透露，近两月营业额仅恢复到2021年同期的八成左右。

整体来看，疫情对上海零售商业地产带来较大冲击，且这一影响仍在持续。疫情反复使线下消费需求疲弱，而消费总量、消费结构以及消费习惯的改变，正在对原有商业市场造成冲击，最大的表现就是当前商业中心空置率上升、客流量持续下降，如果此类现象一直持续，则有可能导致城市的商业经营再次调头下滑。(中新经纬APP)

本文由中新经纬研究院选编，因选编产生的作品中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。选编内容涉及的观点仅代表原作者，不代表中新经纬观点。

责任编辑：李惠聪

相关知识

重磅:丁祖昱评楼市2021年十大预测曝光
易居丁祖昱:今年商品房销售超17万亿,地产行业将告别增长
全文来了！丁祖昱跨年演讲精彩实录
丁祖昱：房企下半年应多关注非住宅和三四线土地
丁祖昱：重点房企利润率创近6年最低
丁祖昱：监管进入常态化，房企现金流管理需重点关注
丁祖昱：指导价政策效应凸显，深沪二手房量价下跌明显
丁祖昱：超七成房企股价下跌，原有估值体系被打破
丁祖昱:南京深夜抛出楼市炸弹 下半场调控逻辑非常明显了!
丁祖昱：年内主流房企美元债价格下跌近五成