史上行情最差的深圳楼市，竟然有板块房价涨了14%！

来源：智能家居时间：2022-07-20 21:20

开篇和大家说个事，看文章之前，欢迎关注我们大胡子看深圳的小号——地产观深圳（没错，混出息了咱们也有小号了）

因为最近监管严格，很多文章和敏感词都被”莫名”删掉，所以我们创建了一个新的树洞，有些新的观点和思考都会发这上面，热烈欢迎大家关注、评论、留言，或者提出指正意见。

以下正文：

今年上半年的深圳楼市数据出炉！数据显示，深圳二手房上半年的成交量创下新低，只有9965套......

9965套是什么概念？光说数字大家恐怕没什么感觉，比较一下就懂了。

2008年金融危机的时候，深圳二手房上半年的成交量都能达到19163套,今年的成交量相比2008年还下跌了52%！

毫无疑问，深圳今年的楼市行情比金融危机时期还要糟糕。

但是!

在这么低的成交量、这么糟糕的行情之下，本来大家的房价都应该齐刷刷下跌才对啊。

偏偏有不少板块房价不仅没跌，它竟然还逆势上涨了......

一部分板块顺势下跌、一部分板块逆势上涨，深圳楼市内部的分化确实是越来越大了。

对于任何一个想要在深圳买房的朋友而言，分化行情下，一定要搞清楚哪些板块房价坚挺、哪一些板块压根不抗跌。

这两天我们根据机构的资料整理了深圳每一个区域上半年挂牌价的涨跌数据，想知道上半年深圳各个板块哪些板块逆势上涨、哪些板块在跌，可以马上扫码领取我们整理的资料和数据。

首先我们一起先看看深圳上半年最能涨的区域。

根据大咖深房团的数据，我整理了上半年二手挂盘价上涨最快的前10个板块。

其中你会发现，深圳上半年上涨幅度最快的板块不在南山福田，而是在大鹏新区！

涨幅最大的大鹏板块房价上涨幅度达到14.5%。前10中还有一个大鹏新区的葵涌，涨幅达到9.7%。

为什么最为偏远大鹏反而最能涨？

我认为原因在于业主不诚心卖。

大鹏这两个区的二手房上半年几乎没有成交，没有成交的二手楼盘，二手房挂盘的业主往往都只是试探性挂盘，也就是只挂盘不认真卖。

既然都只是试探性挂盘，那么相对来说房价都会挂得更高一些，因为挂得高或者低都不会有成交，与其挂低价不如挂高价。

涨幅排名第二的是罗湖的银湖，这多少也有点让人意外，毕竟罗湖最能涨的向来是有学区的板块，比如翠竹、螺岭。

上半年银湖那么能涨，我认为很大程度上是因为这里的产品多数是大户型别墅，面向的群体都是富人阶层，价格更会比其他产品更夯实。

数据显示，今年上半年深圳豪宅的成交比例是上升的，1000万以上总价的成交比例由半年前的12%提升到了18.1%。

上半年银湖的成交的31套住宅中，多数都是豪宅。

深圳的豪宅产品从来不缺买家，有了更多成交，房价自然会更容易走高。

前10的板块中，除了银湖之外，像科技园、香蜜湖也都是动辄成交总价上千万的豪宅板块。

其余板块中，新安也是涨幅很猛的区域，新安能有这么大的涨幅，一方面我觉得是因为这一块属于西部人流量比较大的区域，购房者需求量大；

另一方面，片区内多数是靠改善客支撑，而现在深圳的楼市，刚需主要买新房，二手房靠改善。当下有改善群体支撑的板块，房价相对会更坚挺。

看完上涨的区域，再来看看下跌的区域。

下图是我整理了跌幅前10片区的数据。

下跌的片区中，跌幅最大的是坪地。

坪地跌幅最大有点让人意外，因为按理说我们都认为现在跌得最猛的区域，往往应该是之前房价涨得最猛、泡沫最大的片区，

但是坪地身处东部，上涨的时候没什么动静，反倒是下跌的时候最出彩,这又是为什么呢？

我认为主要是因为坪地虽然偏远，但是和大鹏的不同在于它有地铁预期，因此成交热度并不低，为了去化业主偏向于降价卖房。

另外，片区内在卖的新房很多，一定程度上挤压了二手房的市场，业主只能降价求售。

跌幅排名第2的百花片区和第3位的园岭，房价下跌是意料之中的。

因为这些片区内的小区多数是上个世纪80-90年代的房子，居住感很差，全靠学区把房子的均价推高，学区房改革之后，成交量大跌，现在很多房源降价几百万卖不出去已经成为了常态。

另外一个值得注意的是梅林关。

这一类板块属于典型的房价上涨过快的泡沫板块。跌幅排名第7的宝中也属于这一类。

这些片区都是前几年房价极度膨胀的片区，上涨速度位处深圳前列。

宝中的均价最高的时候达到14万-15万/㎡，梅林关最高的时候挂盘价达到9-10万/㎡，

这半年这些涨幅过快、泡沫最大的片区，是受指导价政策、行情影响最大的片区，跌幅大也算是情理之中。

另外，在跌幅前10板块中，观澜和梅沙属于一类，它们都有两个特点，一是离核心地段贼远、二是片区配套往往都很拉胯。

类似这种外围区域的刚需地段，接下来很长时间二手市场都很难翻身。?

无论你是买新房还是二手，选板块的时候都要考虑未来的转手难度，这种外围区域刚需地段，房子不好转手，房价自然也很难涨。

看完房价最能涨的区域，再来看看哪些区域最好卖。

下图是我们根据乐有家数据总结的深圳上半年成交量最多的10个片区。

从数据上看，东部的片区稳压西部，其中龙岗依旧占据了成交大头，成交最多的5个区域中有3个都在龙岗。

龙岗中心城和布吉都是深圳长期的成交大户，排名前列倒不意外，反倒是坂田让人刮目相看。

上半年坂田有多个新盘在售，按理说二手房应该很难有市场，但坂田的二手房成交还是能排在深圳前五。

从另一个角度来看，这么好的二手房成交，也说明在华为以及上下游企业员工的支撑下，坂田的改善需求其实非常充足。

但如果你此时想在坂田买房，我还是建议大家买坂田新房，价格有优势是一点，另一点就是片区内改善需求的购买力强，未来换手很可观。

龙岗之外，其他区的二手房大户成交量也很多，最典型的就是西乡、民治。

这些片区的二手房数量多、配套成熟，楼龄通常比较老，但指导价和市场价差距小，买入成本低，向来是深圳买家们青睐的片区。

另外，前10的片区中，还有一个豪宅片区华侨城，华侨城的入选其实也不意外。

这一片属于深圳的老豪宅片区，成交量向来稳定，去年这个片区的流通率就排在南山第一，流通性在南山绝对是数一数二。

在深圳选板块，一定要考虑流通性，所以成交量数据就显得很重要。

有成交量最多的板块，当然也就会有成交最差的板块，买房想要及时避坑，就一定要了解哪些板块成交最差，大家可以直接扫码咨询我们的房产规划师，我们会把深圳上半年所有片区的成交量整理成数据包发给大家，前10位扫码可免费获取！

接下来具体看看楼盘的成交量。下图是我们整理的上半年深圳二手房前热销前十位的楼盘。

第一位的大冲新城花园一骑绝尘，是第二位楼盘成交量的两倍。

新城花园排名第一的原因，一方面是因为小区的小户型多，总价相对较低；

另一方面是因为项目是回迁楼盘，去年出房产证，直到现在都没有指导价，买房成本相比科大冲其他楼盘没那么高。

其他前10的楼盘中，都是以大盘居多。

壹成中心一共分为了10个区、梅林一村同样也分为了10个区，桂芳园一共分为了8期、万科第五园一共9期、桃源居一共有17个区，

如果不是超大盘，就是楼龄比较老的楼盘。

皇御苑一共四期，20年以上楼龄；

金地梅陇镇共四期，楼龄在15-20年之间；

龙珠花园共有3个区，全部在25年楼龄以上。

上半年成交最好的楼盘中，唯一一个既不是大盘、楼龄也不老的楼盘是佳兆业城市广场。

城市广场是坂田的次新盘，楼龄在10年以内。成交量这么大的主要原因是受开发商影响，虽然城市广场是二手楼盘没有暴雷的隐患，但是受情绪影响，业主报价相对同片区的次新盘便宜。

当下城市广场业主的挂牌均价在7万/㎡左右，甚至有业主降价之后的挂牌价在4-5万/㎡之间，而同片区的次新盘信义嘉御山报价在8-9万/㎡之间。

所以，成交量大不等于这个盘有多么优质，成交的价格、项目体量、周边配套成熟度都会对项目的成交有影响。

除了以上几个成交比较突出的片区之外，为了在数据不透明的情况下让大家对市场有更清晰的认知，我们具体整理了深圳各区上半年成交量最高楼盘的数据，帮助大家了解一下二手楼盘的流通性。

想知道每个区哪些楼盘卖得最好？可以直接扫码领资料。

其实通过上半年的楼市数据，我觉得接下来深圳楼市有几个特点值得大家留意：

第一，接下来深圳市场内部的分化会越来越大。

上半年无论是板块成交数据还是房价变化，都呈现出严重的分化现象，这个分化趋势其实从过去几年就已经开始蔓延，接下来我认为会持续下去。

尤其是在指导价不继续执行的情况下，改善产品居多、指导价和市场价比较接近的板块，二手房价坚挺。与之相反的那些板块，二手房价波动会很大。

所以接下来买房，选板块很关键。

第二，刚需更多买新房，改善群体、富人买二手房，未来将会成为深圳楼市的固有现象。

价格和供应量，倒逼刚需选择新房，更注重配套、产品力的改善客群、专注豪宅的富人，很难从新房中选到好的标的，只能选二手。

未来2-3年内新房供应都会有保障，再加上指导价政策，这个格局短期内不会改变。

-end-

以上为正文，来自湾区区长

如果想要了解深圳最新的降价、降首付的楼盘，最全的深圳新房信息、想知道各个新盘的打新流程和材料、二手房有哪些捡漏机会，可以直接扫描下方的二维码，咨询李老师及其专业的深圳置业团队。

▼

城市分析：珠海 | 佛山 | 惠州 | 东莞 | 中山 | 深圳 | 广州

区域分析：光明 | 龙华 | 罗湖 | 盐田 | 大运 | 布吉 | 沙井 | 西丽 | 前海 | 坂田 | 百花 | 福永

干货：地铁盘 | 土拍 | 房产税 | 学区房 | 保障房

不同预算买房推荐：700万| 600万| 500万 |400万| 300万 | 200万

买对一套房，胜过十年忙！买错一套房，十年都白忙！

【2022最新买房换房特训营】，让你花最短的时间，最少的精力，快速学会买对房赚到钱的系统方法，让你学了就能用，用了就能赚。

房子卖不出？资金被套牢？不会选好房？来5天特训营，多个真实买房案例逐步拆解，理论与实践高度结合，专业助教老师全程1v1伴学，【文字课视频课直播课】三管齐下，让你买对大赚！

别犹豫，10.9元扫码抢占入群名额，3天后正式开营！

看完文章点个赞和“在看”哟

本文首发于微信公众号：大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：马金露 HF120）

史上行情最差的深圳楼市，竟然有板块房价涨了14%！

推荐资讯

小熊电器养生赛道迎收获期，细分市场展现产品潜力

红星美凯龙智能电器生活馆,进一步拓宽行业边界