李宇嘉：应进一步加强“商品房预售制监管”执行力度

来源：智能家居时间：2022-07-18 20:50

中新经纬7月18日电题：应进一步加强“商品房预售制监管”执行力度

作者李宇嘉广东省城规院住房政策研究中心首席研究员

针对近期部分城市出现的“停工断贷，楼盘项目停工或半停工”事件，有观点认为：如果取消现行商品房预售制，全部搞“现房销售”，购房者“所见即所得”，烂尾楼等现象就不会出现。

事实果真如此吗？我的观点是：不能因为部分地区个别项目交付出现问题，就把责任全部归咎于当前的商品房预售制度—“这个锅不能随便扣”。

楼市为什么要实施预售制？

全面实施商品房预售制，有一定历史原因。在提出“房改”初期，由于企业缺钱、融资匮乏，面对住房短缺问题，就向香港学习，全面采取了商品房预售制度。预售制的本质就是“小业主”给地产开发商变相融资，企业获得了2年左右的“无息贷款”。

假如取消现行的商品房预售制度，“断贷现象”“停工或半停工”，甚至烂尾楼现象也许会变少，但房地产大规模的土地供应、大批量的新房供给将不复存在。

房地产开发将主要靠房企投入自有资金开发，随着住房供应周期、开发商投资回报周期明显拉长，这意味着房价将会更高。特别是在这些年地价、融资成本、建安成本在逐年走高(目前，公开出让地价，有的达到房价的1/3，融资和建安差不多也占房价1/3)的情况下，项目前期都要靠房企自己一次性投入，这几乎很难有企业负担得起。

过去购房者能接受预售，是因为房价在持续上涨，交房晚一年半载关系不大。这几年，房企交房时间在延后，从过去1.5-2年推迟到2-3年甚至更长时间，但根本上没出大问题。

因此，购房者接受了预售制度，使其与开发商、银行一起成为了一个投资链条上的合伙人、利益相关者。预售制不仅仅是开发商的融资，也是地方政府的间接融资。

预售制度没问题，问题在“执行层面”

预售制度本身作为一种金融模式，自然离不开严格监管。事实上，没有哪个国家能像中国一样，对商品房预售制度有如此严丝合缝的监管。

实际中，商品房预售需要满足以下两项条件：一是取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。二是工程进度达标，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。达到预售条件并申请预售以后，预售获得的销售资金都要进入相关监管账户。

对于预售资金，中国一直要求相关监管银行要招标，资金要全部进入监管账户，实行住建部门和监管银行双重审核机制，监理单位要签字，并要按照工程进度来支出。但各地实际操作过程中，商品房预售制并不是时时能做到坚决执行，这才是近期出现一些问题的关键。

尤其是2016-2019年期间，楼市销售火爆，整个房地产行业以“快周转”为发展主基调，因此，部分地方在具体执行商品房预售制过程中，就有可能打了折扣。

应加强“商品房预售制监管”执行力度

我认为，不能因为部分地区的个别项目交付出现问题，就把责任全部归咎于当前的商品房预售制度。如果商品房预售制度下的两个门槛：“其一，楼盘封顶前绝不能发放按揭贷款；其二，预售资金全部进监管账户，并按照规定提取不被挪用”，均能按照制度既定要求执行，房企不仅既能把房子建好杜绝烂尾，还能最大程度降低开发成本。

因此，这一轮“断供”现象发生之后，不是要取消预售制度。恰恰相反，应该是预售制度正本清源、全面加强的良好时机。继2022年2月全国性商品房预售资金监督管理办法出台后，4月29日，中央政治局会议对房地产的表述中又提出“优化商品房预售资金监管”，这是中央首次对备受关注的预售资金监管政策给出明确的指示。

针对预售资金的监管，我认为监管部门应该提取的必须要同意企业提取，但资金要用在项目施工和交付方面，不能因为债权人保护债权，而申请查封和抽走。同样，也不能因为项目工程不到进度，就提前私自划给企业，将资金抽逃出去拿地和偿还债务。

总之，未来各地预售资金监管大概率将回归从严监管轨道。(中新经纬APP)