老龄化趋势显现，商品房库存全国第二，大连全面放开落户条件

  又一特大城市全面放开落户条件。

  5月24日，大连市人民政府发布《关于全面放开落户条件的通知》（以下简称“通知”），对大连市户籍政策进行了全面调整，实施积极的户籍政策。从内容上来看，主要变化有以下几方面。

  一是全面放开人才落户条件。调整前，各类人才落户有年龄条件。调整后，各类人才落户无年龄限制。

  二是全面放开就业创业人员落户条件。调整前，在大连就业创业人员需积分落户。调整后，取消积分落户，在大连缴纳社会保险的人员、在大连投资创业的人员均可落户。

  三是全面放开投靠落户条件。调整前，投靠落户有落户年限、年龄等条件。调整后，取消落户年限和年龄限制，具有大连户籍的人员，其父母、配偶、子女均可在大连投靠落户。

  四是全面放开居住落户条件。调整前，在大连实际居住人员需积分落户。调整后，在大连城镇拥有合法产权房屋的人员即可落户。

  本通知自2022年6月1日起施行。

  就在4天前，大连市保持房地产市场平稳健康发展工作领导小组办公室刚发布《关于促进我市房地产业健康发展和良性循环的通知》，对楼市进行松绑。该通知明确，居民家庭在大连市中山区（不含东港商务区）、西岗区、沙河口区购买商品住房实行限购政策；非限制区域住房套数将不计入总套数；在限制区域购买二手住房的，不再受已有住房总套数限制。

  一面是放松限购，一面是放开落户，大连“救市”意图已十分明显。

  就大连此次放开落户条件对于楼市的影响，北京建筑大学城市经济与管理学院副教授蔡宗翰在接受中国房地产报记者采访时坦言，开放户籍政策在短期内对楼市会具有较强的拉动作用，落户会新增购房需求；但中长期还是要看城市在未来能不能有更好的产业发展思路及好的城市发展政策，要引进来也得留得住才是硬道理。

  人口老龄化趋势显现

  蔡宗翰分析，“此次大连全面放开落户条件的原因有三个。”

  一、大连人口净增长已经进入增长下滑区间，虽然大连是人口净流入排名全国前20中唯一的东北区域城市，但由于近期迁入情况放缓，经济进入缓坡期，人口红利已经进入末端，不放开落户条件，没法引进新的人才。

  二、各城市竞争进入到了从抢产业到抢投资，再到抢人才的城市竞合的第三个阶段，大连本身地理位置和整个城市经济总量比不上长三角、珠三角，当长三角、珠三角以及其他重点省会城市已全面开放人口政策时，不开放城市户籍更没有吸引力。

  三、近几年，国家发展改革委多次要求各个城市开放人口户籍政策，政策驱动下，放开落户条件只是时间问题。

  根据2021年第七次全国人口普查数据显示，东北人口10年减少1101万，人口流失情况严重。与此同时，大连市常住人口为745.08万，与2010年第六次全国人口普查的669.04万相比，增加逾76万人，增长11.36%，年平均增长率为1.08%。

  通过数据不难发现，在整个东北呈现出人口流出的趋势下，大连人口仍能保持人口净流入。不过，人口迁入数据已进入增长下滑区间。在此基础上，大连的人口老龄化问题也开始显现。

  从人口构成来看，大连14岁以下人口占比11.65%，15至59岁占比63.64%，60岁及以上占比24.71%，其中65岁及以上占比16.87%。

  国际上通常是以60岁以上老年人口占总人口数的10%即为老龄化社会。

  另一方面，与第六次全国人口普查数据相比，大连60岁及以上人口的比重上升了8.91个百分点，65岁及以上人口的比重上升了6.16个百分点，15~59岁人口比重则下降10.66个百分点。

  “零门槛落户”时代正式到来

  对于大连全面放开落户政策，IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，除了便利不具有大连户籍却已经实际形成的常住人口办理落户手续之外，也有利于吸引新的来自外地的工作人口等，在提升大连社会治理水平的同时也提升大连的人口吸引力、凝聚力，为大连经济社会发展提供可持续增长的人口基础。

  “基于城市发展的人力资源需求和保持城市活力的需要，以及城市间竞争发展对于人口资源的争夺，其他城市未来陆续跟进相关政策也是大概率的事情。”柏文喜表示。

  实际上，2020年4月，国家发展改革委就印发了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，要求督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。

  2021年4月，国家发展改革委又发布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》的通知，其中明确城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策，支持福州、成都、西安等都市圈编制实施发展规划等。

  今年3月17日，国家发改委印发《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，明确城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策。

  据媒体报道，城区人口300万以下的城市中，包括了一些人口总量较少的省份的省会（自治区首府）城市，如海口、银川等；东部沿海地区的一些经济大市，如南通、泉州、常州、温州等均实现落户“零门槛”。

  常住人口在300万以上的城市也逐渐加入全面开放落户条件的行列中。

  截至目前，福州、石家庄、南昌这几个城区人口介于300万到500万之间的I型大城市已全面放开落户门槛。

  济南、昆明、大连作为城区人口处于500万到1000万之间的特大城市也先后全面放开了落户条件。

  总体上看，除了一线城市和个别强二线城市外，大多数城市的落户门槛已经很低，乃至“零门槛”，这一趋势也正在蔓延。

  大连楼市遇冷

  与大连人口结构呈正相关的是当地的楼市情况。

  根据克而瑞统计，4月份，大连广义商品房库存量在1.5亿平方米，位居全国第二，仅次于贵阳。同样来自克而瑞2月份数据也显示，截至2月末，大连楼市去化周期高达55个月左右，即约4.5年，去化周期位居全国第三。

  值得注意的是，全国二线城市的去化周期平均为18个月。

  在国家统计局最新公布的2022年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中，大连新建商品住宅销售价格环比下跌0.1%，同比上涨1.2%，定基上涨5.2%。结合过往数据，大连新房价格指数已连续7月下降。

  在二手住宅销售价格方面，大连二手住宅环比下降1%，同比下降0.3%，定基上涨4.8%。二手住宅房价指数环比连续6个月下降，且趋势变大。

  另据新峰地产统计数据显示，2022年4月大连商品住宅（普通住宅+70年产权别墅）销售面积为15.6万平方米，环比下降33.9%，同比下降74.9%。

  对于接下来大连楼市走势，保顾研究院东北分院曾在接受媒体采访时直言，疫情清零前，大连市场将持续“静默”状态。

  “放开落户条件，对于当地楼市的复苏自然也会带来正面的影响。”柏文喜认为。

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