美国“地产热”退潮：尽管房价创新高但成交量已跌至两年来冰点

智通财经APP注意到，可能因抵押贷款利率上升和创纪录价格打压首次购房者和在楼市寻找入门级房产的购房者，美国4月新独栋房屋销售跌至两年低点。

美国商务部周二公布的销售数据显示，美国4月新屋销售总数年化为59.1万户，低于预期的75万。该数据连续第四个月下滑，加上上周公布的数据，显示4月独栋房屋建造许可大幅下降，且成屋销售持续疲弱，暗示楼市需求正在降温。

但房地产市场的放缓可能会受到创纪录低位库存的限制。作为经济中对利率最敏感的部分。美联储正在提高借贷成本，以抑制美国国内需求和抑制通胀。

摩根大通分析师Daniel Silver称，“近几个月来，随着抵押贷款利率大幅上升，楼市活动显著降温。”“尽管利率上升可能令销售承压，但可用库存的限制和高房价也可能抑制经济活动。”

上个月，新房销量骤降16.6%，经季节调整后折合成年率为59.1万套，为2020年4月以来的最低水平。3月份销量从此前公布的76.3万辆下调至70.9万辆。东北部销售下降5.9%，中西部下降15.1%。人口密集的南部和西部的失业率分别下降了19.8%和13.8%。

接受调查的经济学家此前预计，占美国房屋销售9.5%的新屋销售将降至75万套。4月份销售额同比下降26.9%。2021年1月达到了99.3万套，这是自2006年末以来的最高值。

尽管新屋销售每月都有波动，但由于新屋销售是在合同签订时计算的，因此它是房地产市场的领先指标。

购房者负担能力降低

抵押贷款融资机构房地美(Freddie Mac)的数据显示，今年4月，30年期固定利率抵押贷款自2011年2月以来首次突破5%。在截至5月19日的一周，30年期固定利率抵押贷款大幅飙升，平均涨至5.25%。

自3月以来，美联储已将政策利率上调75个基点。市场预计美联储将在6月和7月的下两次政策会议上都会将利率提高0.5个百分点。

上周数据显示，4月成屋销售降至两年低点，独栋房屋建造许可降至去年10月以来最低。5月份，独栋房屋建筑商信心接近两年来的低点。

尽管房地产市场走软可能拖累本季度经济增长，但分析师认为经济衰退还未到来。

LPL Financial首席分析师Jeffrey Roach表示，“楼市现在已回到疫情爆发前的水平，因此4月销售的大规模降低不应被视为泡沫破裂。”

销售增长放缓可能会增加供应，减缓房价两位数的价格增长。四月份新房价格中值同比飙升19.6%，达到创纪录的450,600美元。平均房价上涨了31.2%，至570,300美元，涨幅要快得多，这表明较低端住宅的价格涨幅更大。

纽约FHN Financial首席分析师Chris Low表示，“再加上融资成本大幅上升，以及初建屋市场价格敏感性上升，看来营建商将成本转嫁给消费者是销售下滑的重要因素，可能与抵押贷款利率上升同样重要。”

上个月售出的房子几乎都在20万美元以上。截至4月底，市场上有44.4万套新房待售，高于3月份的41万套。在建房屋约占库存房屋的65%，待建房屋约占27%。

已批准建设但尚未开工的房屋积压数量达到了历史最高水平，建筑商正艰难应对框架用木材、橱柜、车库门、台面和电器等原材料的短缺和价格上涨。

按照4月的销售速度，需要9个月才能消化市场上的房屋供应，高于3月的6.9个月。

标普全球周二公布的美国5月制造业和服务业综合PMI预览值从4月的56.0降至53.8，也显示出经济活动放缓的迹象。

这是4个月来最慢的增长速度，原因是“通胀压力加大、供应商交货时间进一步恶化以及需求增长放缓”。该指数高于50表明私营部门处于扩张状态。

花旗分析师Veronica Clark表示，“要判断最近的下降是否只是反映了疫情前的模式，还是经济可能进一步放缓，可能还为时过早。”

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