楼市再传大消息！这160万人，要转型了……

　　2021年是创造历史的一年。

　　对于房地产行业尤其如此。

　　先是一批房产巨头暴雷，无法偿还债务；然后是房地产行业的二季度增加值，20年首次出现了非不可抗力下的“单季同比下跌”；最近两天，是房地产税试点正式拉开帷幕。

　　今天，上海又迈出了一大步：上海房地产交易中心开通了二手房自助交易“网上签订合同”的服务。

　　上图是“上海房地产交易中心”官网上相关公告的截屏。

　　公告说：

　　为持续优化营商环境，进一步推进政务服务“一网通办”，让信息多跑路、群众少跑腿，方便人民群众存量房买卖合同网上签约，定于2021年10月26日在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同（简称“手拉手交易网签”）服务。

　　具体办件过程中，当事人可以登录“一网通办”，进入相关办件窗口查阅《上海市存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同（简称“手拉手交易网签”）须知》和《存量房买卖合同手拉手网签操作手册》。对于网上办理有困难的，仍可到房屋所在区房地产交易中心窗口申请线下办理。

　　这意味着，二手房中介这个行业，到了一个历史性时刻：由于技术手段已经具备，如果政府服务不断改进，中介行业生存的基本逻辑将被彻底改变。

　　在目前的二手房交易中，绝大多数交易都会通过中介来完成。

　　中介主要发挥两大功能：

　　第一，替卖家找到合适买家，替买家找到合适卖家，完成交易的匹配、撮合。

　　第二，替买卖双方办理交易手续。

　　中介的最大“价值点”，是完成交易的匹配和撮合。也就是发现合适的交易对手。

　　一般来说，二手房交易的佣金费率为3%，由买卖双方各支付1.5%。但实际交易中，往往根据市场状况的变化而变化。比如当市场火热的时候，卖方往往要求实收，则佣金一般由买方支付。如果市场偏冷，情况又会不同。

　　实际交易中介收取的佣金往往要打折，达不到3%，实收可能是2%、甚至可能低至1%。关键看大家怎样议价。

　　但即便是按照2%或者1.5%收取，在大城市每成交一套房子的佣金也非常可观。比如成交一套500万的房子，按照2%，就是10万元的佣金。

　　上图是国家统计局第四次经济普查中披露的，全国房地产企业2018年的收入情况。可以看到，全国房屋中介在这一年营业收入为3277.6亿元。

　　上图是2018年末全国房地产行业从业人员和单位数。房地产中介为20.6万家，从业人员接近160万人。

　　160万人，每年创造3277亿的收入，人均下来其实也不多。所以，这是一个劳动密集型的行业。

　　这个行业对社会贡献了哪些价值？当然是每年促成了420万套二手房的成交，金额大约7万亿。此外，还有不少租房交易。

　　中介行业的存在，也带来一些负面作用。

　　第一，抬高了二手房的交易成本。每年3200多亿的行业收入，最终都计入了房价。

　　第二，中介可能对市场过热推波助澜。比如帮助客户规避限购，套取经营贷等。还有少数中介会误导客户，甚至散布不实消息。

　　所以每隔一段时间，地方政府就会治理中介乱象。

　　互联网时代的到来，让二手房交易中“发现客户”的成本大幅降低，也让自住交易成为可能。

　　我之前曾在专栏里讲过，如果政府大幅改进服务，给买卖双方提供更多有用、可靠的信息和监管，100%自助交易是完全有可能的。

　　此前，杭州的官方二手房交易平台已经推出了个人自主挂牌服务。这为买卖双方撮合，提供了一个免费、高效的平台。

　　但仅仅找到合适的交易对手，对于自助交易者还是不够的。因为房屋交易手续太繁琐，不熟悉的人视为畏途。

　　我个人就有这样的经历，找到交易对手之后，还是花了1万元钱，让中介帮助过户。

　　现在，上海有了“手拉手网签交易服务”，大大方便了二手房自助交易者。

　　杭州的个人自主挂牌，摧毁了中介的第一价值；而上海的“手拉手网签交易服务”，则摧毁了中介的第二价值。

　　如果在一个城市里，这两大服务全部打通，则100%的自助交易将完全成为可能。

　　在这种情况下，房屋中介的生存空间将被大大压缩。

　　如果每年二手房交易中，可以节省3000多亿的交易成本，对于稳定房价显然将非常有意义。

　　这意味着，二手房的实际成本，在每次交易中都被压缩了2%左右。

　　二手房交易的新时代即将到来，留给160万中介从业人员转型的时间，不太多了！

　　房屋中介这个行业完全消失，或许还需要很多年。但它的核心价值已经开始动摇，未来可能不再需要那么多人、那么多门店了。这个行业可以养活的人，将大幅减少。可以支撑的股票估值，也将大幅缩水。

　　上图是中国最大的中介机构，贝壳的股价走势图。最近略有反弹，但距离最高点还是打了3折。

　　在我完成这篇文章的时候，美股已经开盘，贝壳跌了5.5%！

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